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那就是水电气暖这些公用事业了 最高层级释放出强烈的反内卷信号 防止内卷式恶性竞争 这句话被车 企拿来向对手喊话 成为开头周榜争执的背景 小小的周榜 只是汽车行业剧烈变化的 冰山一角罢了 价格战进行到 年 最大特征是 经销商实在顶不住了 车企造车 经销商卖车 个批发 另一个花钱 开店进车 合资吃香的时候 热门车要加价排队 批价和卖价的差价能赚钱 车险能赚钱 按揭服务费能赚钱 装潢能赚钱 售后还能砍一刀 生意简直不要太好做 车市供过于求的时候 经销商亏钱卖车 厂家压库 车企返利贴息 手段用尽浑身解数 谁来都不好使 关店裁员降薪欠薪跑路 有个指标 叫中国汽车经销商库存预警指数 月份达到了 同比涨了 环比又涨了 个点 连续位于荣枯线之上 年全国汽车经销商 生存状况调查报告 完成年度销量目标的经销商 占比的只有 经销商亏损的比例高达 所以前段时间我们看到两个事 第一 汽车经销商巨头广汇退市 第二 集体退出价格战 门店回收价格 广汇不行的原因是 豪华的溢价太少 自主的浪潮又没赶上趟 只有 新能源及自主品牌网点数量 连 都不到 茫茫多的合资普通品牌 我数了一下 广汽本田 东风本田 家 光一个别克就 家 雪佛兰 家 现代

大家好我是蓝白 前几天 车圈因为周销量榜炒起来了 蔚来高管贴脸艾特李厂长 让他 收手吧 这仁字 好像是 月份的时候 网友们调侃雷总的词 何小鹏李斌吉利副总 也都站出来对周榜表示不满 卷销量榜这事挺有意思的 上市公司一直都是按季度发布 后来新势力们每月 号开始发榜 再后来每周都要发 发就发吧 你还把竞争对手的销量发出来 骑脸输出 输出就输出吧 你还整好几个榜单 新势力榜 万以上销量榜 豪华品牌榜 大家一看不就是加定语吗 看谁加的多 定语就定语吧 你这前几个月被群嘲的时候不发 一回血了立马蹦出来发 够灵活的 就这一套高强度对线的互联网玩法 别说传统车企一脸槽逼 连新势力自己都玩的筋疲力尽了 所以在座的诸位都不是 委屈的白莲花 晒 小时大定 小时进店数 什么 万以上高端纯电大型 榜 谁没干过呢 打不过就加入不可怕 怕的是 加入也打不过 月底的高规格会议上 提到了一句话 要强化行业自律 防止内卷式恶性竞争 这个表态还是历史第一次 侧面说明现在的市场竞争有多残酷 如果搞一个竞争烈度的行业排名 我觉得应该这样排 汽车与电商并列第一 餐饮第二 网约车第三 啊对还要再加上一个奶茶店 不降反涨的

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无论是汽车电商光伏消费电子 价格战的本质都是 产需错配 当我们在谈及某个行业 无底线竞争的时候 总会把原因归于 需求不足 是的需求不足是明牌 看两个消费维度的数据 第一二季度全国居民人均可支配收入 删除了 第二消费倾向 人均消费 人均收入 还没有恢复到 年的水平 可现在更容易被忽略 更大的问题是 明知道需求不足 还一直在扩产 信达宏观报告说 年以来 我国工业部门经历了一波产能扩张 虽然统计局没有公布产能数据 但有个公式能够大概算出来 工业总产能 工业企业营业收入 库存期末期初差额 产能利用率 测算结果显示 年下半年以来 规模以上工业企业总产能不断扩张 截止到 年一季度 达到了近 万亿元 需求不足供给扩张的后果是 不断压低商品价格和企业利润 在产需错配的背景下去理解 什么是内卷式恶性竞争 我觉得就是 损人不利己 竞争可以 但不能用恶性的手段 把至高价次的品牌卷死 这是市场的正常出清 但你不能不择手段 拖欠货款压榨供应商偷工减料 员工高强度加班 只谈奉献不谈待遇 言不合就网暴扣帽子 水军遍地都是 所以我们看到 在防止内卷式恶性竞争这句话前面 有个非常关键的前提 是 强化行业自律 我看到一些解读认为行业自律

家 日产 家 好家伙这些 年前卖疯的品牌 现在一个个都成什么德行了 你不痛谁痛啊 退出价格战 是眼瞅着战火从大众两田 烧到了豪华车 怕经销商们顶不住 护住赖以生存的血脉 二是他们发现 以价换量不难受 在 年豪华品牌降价也换不来量 才是最难受的 那还是苟住再说吧 经销商的困境也不算啥 看那些干二手车的 个个的亏冒烟 收一个亏 零部件供应商说被车企压榨 车企说自己明年能不能活下去 都不知道口 汽车至少还有热度 还有资本涌向电池 和智驾 还有自主崛起后的腾笼择 电商那是刀刀见血 前天看第一财经的报道 除了被玩坏的 仅退款运费险也养活了一堆黑产 感叹世界之大 婷羊毛的路子无奇不有 现在运费险已经成为各大平台标配了 你买带运费险的商品 退货一般都会有 块左右的运费补贴 正常人 都是快递上门取件 直接线上免运费 你要是忙不在家 运费险退货也有自行寄回的选项 有人就抓住了这个漏洞 通过批量寄件 寻找更便宜的快递渠道 一旦退货 运费能降到 块钱 中间的差价就成了利润 别看一单就几块钱 有的团伙半年就能赚 万 星号同一地址原封不动退回 商家明知道是骗保订单 怕平台惩罚影响曝光 也不敢不发货 只能眼睁睁看着保费水涨船高

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先从劳动自律做起吧 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 下半年 我们该关心的 不是房价 而是猪价和油价 先说猪价 月 号 召开了生猪市场 保供稳价专题会议 保供稳价专题会议 价格司近日与大连商品交 猪市场保供稳价等工 价格司近日与大连商品交易所召开座谈会 研究共同做好生猪市场保供稳价等工 提醒相关企业保持正常出栏节奏 稳价等工 价格司近日与 避免盲目压栏 价格司近日与大连商品交易所 好生猪市场保供稳价等工 哄拾价格 价格司近日与大连商品交易所召开 同做好生猪市场保供稳价等工 参会的协会和企业非常多 价格司近日与大连商 场保供稳价等工 包括中国畜牧业协会 价格司近日与大连商品 市场保供稳价等工 同做好生猪市场保供稳价等工 还有牧原温氏新希望 价格司近日与大连 场保供稳价等工 价格司近日与大连中粮所双汇念雨润也都在列 呆供稳价等工 中粮 双汇 雨润也都在列 简单来说 就四个字 稳住猪价 大家如果去菜市场的话 会发现肉价在小碎步的上涨 我前天去转了一圈 瘦肉 五花涨到了 左右 排骨 斤 多块了 比年初天天都是特价肉的时候 涨了不少 当然 可能我去的超市价格比较贵 我也没看是哪个品种的肉

就是搞价格自律 不是吧哥 就现在的产能和需求 搞不降价联盟是认真的吗 不可能也做不到 价格联盟 以前搞不成 以后也搞不成 大家应该还有印象 去年 月份有 家车企 签了所谓的维护市场秩序承诺书 不知道是哪个大聪明起草的 承诺书里直接来了一句 不以非正常价格扰乱市场秩序 你以为反垄断法是闹着玩呢 最后也是删除价格表述的条款 不了了之 根本挡不住价格战打得头破血流 加强行业自律 我理解的不是价格自律 而是行为自律 电商和汽车的竞争有错吗 没有错 难道大家都忘了 以前商家少发拒发 服务稀碎投诉无门的时代了吗 无非是在产能扩张 需求菱缩的 年 从无脑偏担商家 到无底线跪舔消费者的转变而已 投机钻营者猖狂 这不是 仅退款 和 运费险 规则的问题 而是电商平台 翻大饼 策略的问题 车企之间的竞争越来越没有下限 极限的价格 不能以压榨员工工人供应商为代价 不能互相动用下三路的魔法攻击 最后说一组数字吧 月 号国家统计局发布的数据显示 月周平均工时为 小时 为近 年同期次高 比 年同期上涨 个小时 此外 今年 月 月以及 月的 周平均工时均为最近 年同期新高 如果这就是电商和汽车价格战的底色 那咱也别说其他的 行为自律

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养殖成本肯定增加 加上去年存栏包经被压到了极限 等到出栏的时候 价格自然会变贵 在 月的第二周 农业农村部的监测显示 当期全国生猪的养殖成本是每斤 块 比出栏均价低了两毛 这样来算 出栏一头猪养殖户能挣 块钱左右 虽然挣的还不够一顿饭钱 但比起之前养一头亏一头的暗无天日 等了一年多 养殖户们终于不亏钱了 这也没算 月底到现在这一波涨幅 大家也不用过于担心猪价大涨 这次刚出现上涨的苗头 马上开会稳定猪价 前几年猪价暴涨 有型之手的干预 已经很有经验了 注意 这次生猪保供会上的措辞 近期国内生猪价格过快上涨 重要原因是 市场存在非理性的压栏 惜售和二次育肥现象 部分媒体渲染涨价氛围 短期内加剧了市场惜售情绪 生猪产能总体合理充裕 加上消费不旺 生猪价格不具备持续大幅上涨的基础 盲目压栏和二次育肥 可能会导致后期集中出栏 价格再次快速下跌 从而造成市场价格大起大落 通篇的用词 很严厉 企业压栏惜售 散养殖户越是涨价越是不卖 都会助推价格上涨 压栏囤货 就要做好被罚的准备 而且 上一波猪价大涨 有非洲猪瘟导致的大范围扑杀的原因 现在学校放假 本来就是猪肉采购的淡季 已经准备投放储备肉了 猪肉上涨的幅度 肯定跟

这个价格没有代表性 那我们看看农业农村部的监测数据 月 号 全国农产品批发市场 猪肉均价是 块 毛 一公斤 比 月 号的 块 毛 涨了 生猪价格涨得更猛 月 号 生猪出现突破 块钱每公斤的单日涨幅 是近一年以来的最高水平 月 号全国生猪均价突破 元大关 月 号全国外三元 内三元 土杂猪每公斤都涨了一块钱 月 号 生猪期货主办合约到了 年 月 以来新高 蓝白在去年底还有今年初的时候 做过两个视频 主要聊的就是猪价和油价 也就是所谓的 猪油共振 有兴趣的朋友可以再看看 当时跟大家引述了华创宏观的报告 全国养猪场的亏损面达到了 能繁母猪存栏不断下降 养殖户见乎养一头亏一头 产能的收缩肉眼可见 那一期给出的结论是 等到 年夏天 猪价的反弹 就会正式来临 所以 在这个炎热的季节 猪价的反弹并不奇怪 一般来说 每年的 月份 虽然是猪肉消费的淡季 但生猪现货的平均涨幅 都在 左右 特别是 月份 是猪价单月涨幅最大的一个月 有些年份涨幅 甚至能接近 今年还有南方暴雨 导致生猪调运困难 一波接一波的猪肉收储消息 也影响了市场的预期 还有一个重要的原因 出栏价格变贵了 今年海外太闹腾 年初的时候 豆粕涨得非常猛 饲料变贵

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按照计划 到 年年底 欧盟从俄罗斯进口的原油会减少 只能去买欧佩克的油 这部分缺回很难补得上 还有美国 页岩油扩产非常谨慎 哪怕在油价高涨的 年 页岩油企 的资本开支 也还不到 年的三分之 今年一季度环比甚至下降了 因为美国那边的情况又不太一样 债务风险大 劳动力短缺和物价上涨 增产的成本太高了 这样来看 下半年 油价还很有可能保持高位 猪价虽然涨不回 年 但毕竟开启了新一轮的反弹 油价虽然开始回落 但供给端减少 是不争的事实 如果说 房价只是部分投机者 改善置换家庭的接力游戏 与低收入者无关 那猪价和油价 会影响到每一个人的口袋 衡量通胀 我们一般都看 猪和油 一个是食品 一个是能源 就是 最大的两个影响因素 天风宋雪涛总结过大致的传导路径 猪对 的影响 生猪从存栏到出栏 影响猪肉价格 而肉价在 的食品项占比中最大 油价的传导路径 更复杂一些 一是直接影响 交通和通信分项当中的 交通工具燃料 也就是汽油柴油的价格 还有居住分项里的 水电燃料 二是通过 中的石油工业 化学工业等分项 向 非食品项中的衣服 生活用品以及服务间接传导 一旦出现猪油共振 推动下半年 涨破 在特殊的 年 会有两个影响 第 抬头

年的时候没法比 再来说油价 月 号 有个通知 当国际油价超过 美元以后 国内成品油价格暂不再上调 还会对炼油企业实行阶段性价格补贴 要知道 在 月份 国际油价出现了今年以来的 首次单月跌幅 纽约期油和布伦特期油分别跌了 就 月 号这一天 原油暴跌将近 跌破了 美元 布油也跌了 在油价开始高位回落的时间点 这则通知 很有些耐人寻味 方面 明确了油价的天花板是 美元 给市场吃下了定心丸 因为大家都被今年的油价涨怕了 加油再贵 总得有个头吧 另一方面 说明在官方看来 短期暴跌 无法改变国际油价的基本面 依然要做好万全的准备 现在最大的三个原油产地 欧佩克占 美国占 俄罗斯占 德邦证券的报告说 这三大供给方 俄罗斯原油面临制裁 美国页岩油企业资本开支意愿很低 欧佩克虽然传出增产信号 但落地执行仍有待观察 就拿市场最期待的欧佩克增产来说吧 准备在 月和 月 环比增产 万桶 日 产能直接扩大 但是 增产计划是按产量分配的 由于产能不足和计划外停产 利比亚 尼日利亚 安哥拉这些产油小国 很难达成增产目标 去年 月来 小国不仅没有按照计划增产 反而持续减产 增产口号喊的挺响 能不能落地 是两码事 俄罗斯这块的产能不用说了

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但是烤羊肉串的成本 要考虑到烧炭 签子 调料还有羊肉 加上烤串的人工 这个时候 碳 签子 调料都在涨价 但羊肉不涨价 老板想一串涨到 块钱都很难 成本更贵了 可能是因为低迷的消费意愿 下游想涨价也涨不动 那这样一来 就没办法向 顺利的传导 这个时候 赚钱的全是采矿的 挖煤的 可这些行业 根本提供不了多少就业 恰恰是中下游的制造业 餐饮 小工厂 小作坊 提供了绝大部分的就业 这也是过去一年 失业率 尤其是中青年失业率 不断上升的重要原因 关于年轻人就业的话题 前段时间蓝白刚聊过 有兴趣的可以再看看 从这个角度来说 边是大宗商品集体下跌 在下降 厂商进货成本会降低 另一边 肉价 和油价如果再推动 上涨 只要下半年复工复产持续推进 出行 餐饮 娱乐的需求上来了 下游企业也能跟着赚点钱 这对经济复苏 当然是件好事 但对低收入的家庭来说 涨破 衣食住行的消费品 涨价不可避免 生活成本也会更高 说到这 大家也就能理解 猪油共振 是一把双刃剑 有利也有弊 一方面 能让养殖户 纺织厂 卖场 超市 商贩们有利可图 另一方面 对那些 年收入下降 甚至失业的人们来说 开销更大了 所以 我们看到 猪肉保供稳价 油价天花板限定在

必然会缩小与 之间的剪刀差 不再是上游企业吃肉 中下游企业喝汤 这条值得重点说说 其实最近不只是原油跌了 像铜 铝 天然气 小麦都在下跌 还有国内焦煤 铁矿也都在下跌 美国天然气上个月跌了 小麦 玉米和大豆的价格都回落到了 月底的水平 从 月初到现在 棉花价格跌幅超过了三分之一 尤其是铜价 衣服 房租的价格变化 与 一个代表生产者 一个代表消费者 一个在上游 一个在下游 如果 一直涨 涨不起来 就意味着 钱都被产原材料的上游行业赚走了 中游的厂商 下游的小老板 都不赚钱甚至亏钱 像去年铝价翻倍 电解铝行业全面盈利 吨铝利润高达 块以上 部分铝企净利润增长超过 倍 年赚的钱 足以顶过去见年的利润 但是 下游的铝型材企业 订单减少了 以上 生产线直接停产 原来卖铝合金门窗的毛利有 铝价翻倍后 利润不到 新接订单几乎没有利润 如果是涨价之前签的合同 亏本是注定的 还有木材 前两年涨幅翻了快两倍 家具本来就是充分竞争的微利行业 海运费又暴涨 有业内的说 中小型实木家具厂 起码有近 停产 甚至直接倒闭 再举个例子 羊肉串 块钱一串 这个价格 咱们都觉得不低了 动不动不能堂食的前提下 烧烤店想涨价也涨不动

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做真题卷 也仍然考不中 那个能为他们带来安全感的编制 这句话 透着一股居高临下的俯视感 再次引爆了小镇做题家这个词的热度 其实前两年 这词就经常看到 好像是 废物引进计划小组 本来是用来自嘲的 一些来自农村 四五线县城 历尽艰难跨过高考独木桥 背负着家族荣光的期待 最后的工作和收入却不尽人意 现实与理想之间的落差 过于强烈 不管叫凤凰男 还是叫小镇青年 或者叫小镇做替家 正像我们可以说自己的父母 老家 学校不好 不允许别人说他不好一样 站在阳光下 对着挣扎在泥沼里的人 一通无差别扫射 着实令人不舒服 可蓝白觉得 尤其是关注我时间久的朋友 应该能明白我的感觉 所谓的小镇作题家 已经是人中龙凤了 我平日里关注的 包括我自己也是 比起高学历 失业 或者工作不如意的人们 更应该站在聚光灯下面的 是那些网络上发不出声音 中西部农村的光棍 大城市里住群租房的高职高专北漂 东南沿海工厂里拧螺丝的辍学青年 还是我们经常念叻的那串熟悉的数据 亿人没有坐过飞机 亿人没有用 过抽水马桶 亿户农民还在使用旱厕 万户连厕所都没有 每年近 万少年 连大专都上不了 这不是比烂 也不是矫情 而是这个世界本身的底色 舆论对于出身底层

美元 为了缓解居民部门可能会出现的通胀 央行在二季度货币政策例会的通稿里 保持宏观杠杆率基本稳定 但增加了一个新表述 这句话是 在国内粮食稳产增产 能源市场平稳运行的有利条件下 保持物价水平基本稳定 月 号副行长陈雨露也说 坚持管住货币总闸门 不搞大水漫灌 守护好老百姓的钱袋子 更重要的信号 是票据利率在上涨 说明银行在慢慢的把钱贷出去 完成考核指标 不再一味地抢票据了 月 号和 号 央行反常的 谨慎的连着做了两笔 亿的散量逆回购操作 并没有像以前那样 做单日 亿的逆回购 中信证券明明说 这显示了 货币政策正在从危机模式 向常规模式转变 按蓝白的理解 下半年 货币的宽松空间 已经很窄了 的行动 央行的表态和逆回购操作 都指向了一个事实 稳住物价 是 年下半年的重要目标 油价猪价的躁动还在持续 未雨绸缪的手段 正在路上 从今天起 关心粮食和蔬菜 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 小镇做题家这个词 又莫名其妙的火了 起因是某 字明星进了国家话剧院 这种热搜 每天翻着花的在网上滚动 原本属于一晃而过的那种热点 家媒体的评论文章里 说了一句刺痛很多人的话 这些小镇做题家 每天上班培训

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使很多毕业生只能去从事 只需低学历就能胜任的工作 从而与低学历劳动者发生就业竞争 导致低学历者不得不去从事 更低端的工作 甚至失业 这就意味着 相比较于同等学历的就业人群 自己投入了更多的时间和金钱 来获得相应的学历 却进入了较低学历要求的工作岗位 这不仅意味着前期巨大投入的浪费 而且对个人进入职场后的收入与发展 也会产生负面影响 这既是小镇做题家 巨大的心理落差来源 也解释了 为什么 岁青年人口的失业率 最近两年持续上升的趋势 尤其是今年 月份 岁 岁人回调查失业率是 月上升到了 月上升到了 到 月份 岁人群的失业率 全部高于往年的水平 蓝白曾经给这个现象起过一个名字 中年阴影下的大学生 躲进象牙塔 管他冬夏与春秋 打磨一身武艺 却没有用武之地 社会不应该责年轻人逃避现实 并把一个本属自嘲的标签 扩大化 我们更应该思考的是 城镇化带来的巨大人回流动 疫情对青年岗位的大面积破坏 以至于 形成就业市场的扭曲 前几天 高层开了一个东南 省市 经济形势座谈会 其中提到 东南沿海五省市 吸纳了全国 吉林 跨省农民工就业 吉林 经济体量占全国 以上 甘肃 海南 吉林 财政收入占比近四成

高学历人才低收入困境的积怨 一方面 是真正的低收入群体 在互联网上声量很小 难以引起关注 另一方面 是长久以来积攒的教育 就业 人回问题的情绪折射 先说教育和就业 年 我国高考报名人数 万人 比 年增加 万人 无论是净增长人数还是总人数 都创下了历史新高 届的高校毕业生规模 达到了 万人 以前 每年高校毕业生增长不过三五十万 年一下子增长接近 万 增量是之前的 倍 毕业生增幅如此迅猛 跟最近几年推迟就业 有很大的关系 北大卢锋说 中专生毕业想考大专 大学生毕业后很多人考研 人数一年一年累积 导致 年 新求职人数 可能会出现一个峰值 我们看一下研究生招生的人数 年 分别是 万 万 万 万 年直接突破 万 达到了 万人 很明显 年 研究生的招生人数 突然间大幅增加 那算算时间 正好是 年 这个阶段 研究生毕业人数最多 当然 随着扩招大潮的蔓延 后面还会更多 前几天 我看到网上都在传 考研专家的一句话 高考结束后 不要过于放松 可以把考研规划提上日程 用充分的准备迎接大学生活 这句话 我看得很不舒服 是的 万般皆下品 唯有读书高 弗利曼 曾经提出过一个著名的 挤兑效应 理论 接受了高等教育的劳动力供大于求

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摩天大楼里体面的工作 还有互联网上惊人的曝光度 但是 人口流动的分化如果达到极致 结构性失业的压力 在大城市会表现的更明显 以前跟大家聊过 我国大部分就业岗位的需求 是数量型 二是技术型 数量型的就业门槛很低 我们满目所见 紧缺的 低端的 重复的工作 销售 保安 店员 建筑工人 随时都在招人 技术型的就业门槛很高 我国 亿技术工人当中 高技能人员只有 亿人 在总就业人回占比只有 每年 中国的财经类大学毕业生超过 万 而银行 证券 基金业的就业增量还不到 万 人口的持续涌入 使 低端岗位与高端职位都在大都市汇聚 这些地方的结构性就业压苏 当然会凸显 疫情 又加速了大都市就业的压办 有一期 蓝白跟大家提到过一组数据 年 个大城市失业率 平均比全国 失业率低 个百分点 年以来 则平均高 个百分点 在疫情面前 大城虹吸是一把双刃剑 一方面 疫情的传播 主要通过人员流动来实现 区域枢纽面临的风险更大 比如 月 前三周 全国 个大城市地铁客流量同比 下降了 加权平均拥堵指数下降了 但是 同期全国百城拥堵指数 已经实现了 的同比正增长 另 方面 大城市的线下服务业就业占比更高 制造业 教培 互联网扎堆 开发商爆雷

在地方对中央财政净上缴中贡献近人成 吉林 有利支撑了国家财功和 甘肃 海南 吉林 对中西部地区的 转移支付 老话讲 天下财赋半东南 财富的涌动 伴随着人口的集聚 大城的虹吸 去年 个省份中 只有 个省份常住人口增长 以浙江为例 去年增长了 万人 湖南 位居第 人口增长 分自然增长和机械增长 按照自然增长率来计算 去年浙江新增常住人回只有 万多人 新增的净流入人回 也就是机械增长的人回 达到了 万人 城镇化 打破了人回流动的平衡 人们往高线城市迁的意愿 可能是见十年以来最强烈的 并非只有浙江和广东 中西部的大城 也在加速人回虹吸 信阳市以河南为例 周口市 去年该省常住人回减少了 万人 省会郑州增加了 万人 湖南常住人回减少了 万人 但省会长沙增加了 万人 山西常住人回减少了 万人 但省会太原增加了 万人 七普数据 年末 流动人口达到 亿 比 年增长了 亿 这个数字 还算保守的 事实上 如果除去 当地落户 当地工作 当地生活 的户籍人口 全国人户分离人回 已经达到 亿人 与 年相比 人户分离人回增长了 如此巨大规模的流动人回 放眼全球 也没有任何一个国家可以匹敌 当然 大城市提供了优质的高校 和三甲医院的资源

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也依然追求 做一个诚实和正直的人 挺住 等待疫情散去 万物复苏 小镇做题家们 终会得到应有的尊重 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 后台全是催更停贷的 包括最近刷到的各种消息 我的情绪很低落 以至于 每天只有出去 看到马路上的人来人往 夜市摊的烟火气 才能平复自己的心情 烂尾楼业主们 为了施压楼盘复工 正在上演一场无奈 甚至悲壮的反击 前几天一直没聊这个事 主要是想等各方面的回应 有来有往 才能描摹事件的全貌 而不是纯粹的单方面行动 最开始 是江西景德镇 他们发了一份 告知书 里面说了 发放贷款 开发商挪用监管资金导致房子停工 还列出了一个时间表 如果到 月份 楼盘仍未全面复工 将会全面停止偿还月供 随后河南 山西 江苏 江西 湖南 湖北 广西 陕西多个省份 几十个楼盘的业主 不约而同的发了告知书 格式都大同小异 如不在某年某月某日之前复工 所有业主将会停止偿还贷款 直至复工 比如长沙新力铂园 南昌新力城 武汉恒大时代新城 郑州名门翠园 有人统计 涉及总房款 亿 总影响户数约 万户 互联网的热度 又进一步推动了舆论发酵 这个数字 还在不断增长 克而瑞的数据 截止到 月 号

城市停摆 还有教育和平台经济的监管 高收入岗位当然会减少 披荆斩棘的毕业生 淘汰了中考 的同伴 挤过了高考的千万独木桥 只是为了一份体面的工作和收入 身处夹层 当然会感觉到强烈的不适 盛宝银行的报告里说 型复苏 使年轻人意识到 一张优秀的文凭 和积极的态度 也无法像从前那样步步晋升 就算有一份稳定的工作 目前经济已经深度金融化 如果算上保险 教育 房租或是房贷 单靠一份工资 可能连养家糊口都困难 技术也是另一大要素 各类软件 人工智能和自动化 又取代了大量就业岗位 按蓝白的理解 第一 人回流动分化达到顶峰 深度金融化的生活方式 使买车 买房 扎根大城市 与亲朋同学比拼的欲望 加速放大 第二 一份初入职场的平淡收入 在过度教育带来的过高期许面前 又显得黯然失色 说了半天 还得是那句名言 虽然我现在连一万块钱也拿不出来 但我总觉得 几十万是个小钱 多年来 教育的内卷 互联网与房地产的兴衰 人口流动的急速分化 形成了就业压力的必然 于个人来说 身处泥潭 只能默默咬牙对抗趋势 把必然变成偶然 所以 我也只能提出老掉牙的 老生常谈的 大家刷了无数遍的鸡汤建议 降低预期 降低负债 拥有一技之长 早睡早起 即便做不到

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会督促整改以往监管不严的问题 力保交房之类的 所以 银行回应或者不回应 已经不重要了 村镇银行看起来动静挺大 但是跟强制停贷比起来 还真算不了什么 有的城市也开始行动了 月 号西安住建局发通知 全部房款都要存进监管账户 河北沧州发新规 方可随时解除 字样 河北沧州发新规 方可随时解除 字机 购房款不进入监管账户 方可随时解除 字样 购房合同无效 方可随时解除 字 大家可以发现一个规律 大家可以发现一个规律 银保监会 代表着金融体系 至高层级的监管部门 出面发声了 几乎所有大型银行像约好了一般 连内容都差不多 集体回应说停贷影响不大 城市层面 也开始纷纷跟进 严格实施预售资金监管 防止出现更多烂尾楼 天时间里 每个相关方 都在回应业主停贷这件事 不同的表态和行动 都指向了一个核心 保交房 稳住金融体系 但是 请注意 银行的回应 只是针对目前已经发生 停贷余额的统计 只是针对有没有波及自身的 避嫌 说法 有城市加强预售资金监管 看起来 似乎是亡羊补牢的好事 可是 真的能避免停工烂尾吗 也不见得 我们需要从源头 来厘清 个问题 第一 哪些地方停贷最多 从目前统计的集体停贷项目里 不难发现 河南 湖北

业主发布的强制 停贷楼盘个数已达到 个 其中 月 号到 号 累计发布的楼盘个数是 个 月 号直接激增到了 个 一天时间翻倍 后面会增加多少个 无法预测 用集体停贷的方式 施压楼盘复工 风潮还向全国蔓延 这是房地产突飞猛进 年 以来 我们从未见过的现象 业主没有经历过 开发商没有经历过 银行也没有经历过 所有城市 也都没有经历过 所以 我们等了快一周 到 号监管部门 各家银行 终于有了回应 月 号晚上 银保监会有关部门负责人表示 最近关注到个别房企 楼盘出现延期交付情况 这件事的关键在于保交楼 对此高度重视 兴业银行说 截止目前 涉及停贷事件楼盘 相关按揭贷款余额有 亿 已经停贷的 亿 主要在河南 南京银行 初步认定的停工项目和 涉及住房贷款逾期金额是 亿 南京银行 初步认定存在保交楼风险的楼盘 涉及按揭逾期贷款余额 亿 占全行按揭贷款余额的 建行没有披露具体的数字 南但也明确表示停贷的 数字很小 南京银行 这些回应 大部分都是撇清关系 南京银行 为啥银行一直没有方案和回应呢 南京银原因很简单 南京银这事没碰见过 南京银行 都被整蒙了 后面就算再有声明和回应 大多也是照本宣科 无非就是业主违约停贷要考虑后果

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就业 高消费 乃至下一代的报考 都会受到影响 银行催收起诉 期房也可以进行法拍 价值过低的话 还可能查封业主名下其他资产 但是 对于烂尾楼的业主们来说 掏着房租还要为停工的房子还贷 碰到疫情收入下降 下个月的吃喝都没着落 已经到这种地步了 上不上征信 又有什么所谓呢 当然 已有的判例中 业主也有不用还房贷的 但前提是 解除购房合同 首付和房子都没了 剩下的月供 也就不用还了 业主集体停贷的 诉求 显然不是为了不还贷 而是在保证房屋产权的前提下 给各方施压 楼盘复工 只要有房子 该还的月供 一分都不会少 这是一个如此简单 朴素 忍让的要求 第三 如何阻止停贷潮蔓延 如果停贷潮继续蔓延 对金融系统和购房者信心的冲击 是显而易见的 上面提到了郑州 长沙 武汉的数据 这个数字统计期限 是 年年底 但是 在 年以内 金科地产 但是 在 年以内 金科 已经有 家上市房企宣告实质性违约福建阳光集团有限公司 金科地产 金科址家实施债务重组 展期福建阳光集团有限公司 金科地产 金科家寻求债务展期 展期 金科地产 金科地产集团 今年下半年 展期 金科 房企债权到期规模 达到了 亿福建阳光集团有限公司 房企债权到期规模 达到了

湖南占比最多 而郑州 长沙 武汉的比例最高 克而瑞曾经有个统计 截止到 年年末 个重点监 测城市尚未交付的问题项目 总建面约 万平米 占 年商品住宅成交总面积比重 达到 其中 郑州 长沙 重庆和武汉 项目交付风险比较大 尚未交付的问题项目总建面 都超过了 万平米 总套数都超过了两万套 比如郑州 截止到去年年末 尚未交付的问题项目总建面 万平米 占成交面积比重高达 还有长沙 尚未交付的问题项目总建面高达 万平米 占比同样达到 这个数据 大体符合强制停贷的区域分布 但是 请注意 这还只是延期交付的问题楼盘 风险已经暴露了 停工时间很久 马上要到交房期限了 其实低估了问题楼盘的 数量 绝大部分今年躺平违约 资金链极度紧张的民企 无法支付工程款和材料款的 停工数量占比 绝不会只有 蓝白上次跟大家聊过 每个城市网上都有留言版 大家去各地的留言版上搜 停工 这两个字 千城千面 遭遇是一样的 第二 停贷有什么影响 对个人来说 烂尾楼停贷和房贷断供 没什么区别 房贷 是业主个人与银行之间的借贷关系 抵押资产 是购房者购买的房屋 开发商资金链断裂导致停工 但业主与银行之间的借贷关系 依然存在 业主停贷 如果纳入征信 出行

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问题项目还没有还的额度是 亿 最保守的预估 即便全部坏账 总额度占目前个人住房 贷款余额 万亿的比重 不到 当然 前提是不能再蔓延下去了 要阻止停贷潮蔓延 只有一个办法 也是银保监会回应的核心 复工 保交房 只有让业主看到实实在在的复工 才能恢复市场信心 天风韩笑认为 要盘活停工项目 可以尝试几个措施 将项目股权 转让给施工单位或者其他合作方 项目资产抵押转让至政府平台公司 城投代持股权 代管 代建代售 引入债权加上预售资金账户共管 这些方案实施的核心 只有一个 钱 如果销售起不来 或者已经把绝大部分房子 卖了的停工楼盘 没办法盘活剩余货值 挪用的钱也追不回来 就没有钱复工 只能财政兜底 中国房地产报 月 号 采访了夏大的赵燕菁 他提出了几个建议 第 必须采取果断措施坚决止损 此时遣责开发商贪婪 银行监管失控 毫无意义 车祸已经出了 第一行动应当是救人 应当设立专门的烂尾楼项目剥离机构 在统一清算开发商违约项目的同时 发行专项债 将业主停贷余款 自动转变为政府投资 并与业主共有产权 业主可以收回政府份额 或者与政府分享未来房产升值 第三 大幅减少土地供给 停止一切通过卖地融资的基建 旧改项目

亿 其中 月和 月 有两波到期高峰 尤其是 月 到期规模高达 亿 是今年还债压力最高的月份 当一个城市 规模房企加上本地房企 在售项目里 停工楼盘 或者表演式复工的楼盘 数量占据相当大比例的时候 旦业主集体停贷 风潮蔓延 作为银行核心业务的按揭贷款 坏账率必然大幅增加 以前跟大家聊央行限贷 两条红线的时候 曾经列出过 相关银行开发贷和个人房贷的分布 第 建行和邮储都超过了 的红线 无锡银行苏农银行 分别是 和 常熟银行第四档 张家港行 招行和兴业开发贷占比分别是 和 个贷占比分别是 和 都超过了上限 中信个贷占比超过了 无锡银 苏农银 开发贷逼近了 的上限 常熟 第四档 张家港 但有一点 是蓝白觉得风险最大的地方 无 去年房企开始连着串爆雷之后 第四档 无锡银行 苏农银行 各大银行都收紧了开发贷 常熟银行 第四档 张家港行 无锡银行 不再像以前那样任意发放 苏农银行 常熟银行 第四档 张家港行 开发商坏账这一块 是可控的 第四档 而集体强制停贷的 业主如果产生坏账 波及的就是个贷业务 从目前的形势来看 还是可控的 克而瑞的统计 目前已经强制停贷的楼盘 按照最低首付比例 最高贷款额度

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只会加快高杠杆房企的爆雷速度 这是第 个阶段 所以 今年又优化了预售资金监管办法 由市县级城乡建设部门根据工程造价 专 合同等因素确定 企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额 专 品房销售款需足额补齐提取 售监管资金账户余额 专 缴纳范围和取用条件 销售款需足额补齐提取 企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额 专 已经躺平的开发商 房销售款需足额补齐提取 不管是卖资产 还是破产重整 米户余额 专 额补齐提取 这需要一个漫长的过程 还能挺住的开发商 开发贷 信托 债券的融资放开 配合限购限售和限价的宽松 降低土拍门槛 预售监管资金 不能再回到去年那样的第二阶段 严格按照工程进度付款 能提取多少 就让开发商提取多少 该存多少 就得存多少 银行违规 就得认罚 预售账户 不能不监管 也不能超额监管 如果接下来 各个城市忌禅停贷潮 大幅收紧资金监管 银行忌惮更多的个贷出现坏账 又进一步收紧民企的开发贷 那停工楼盘的数量 依然会增长 这样做 于事无补 遏制停贷潮的蔓延 还需要更高层级的监管来介入 这两天 相关方仿佛商量好了一样 同时集体回应 就是一个明确的信号 让我们看看 会发生什么 当然

对已经供出的超量土地 发行专项债回购 尽快将商品房市场从 供大于求恢复到供不应求 第四 全面放开对需 求端限制措施 建设全覆盖的保障房体系 停止靠房地产融资的三旧改造模式 这几条建议 也是寄希望于财政兜底 一方面 是想办法复工 另一方面 是阻断风险的蔓延 蓝白担心的是 情绪发酵后 各个城市再次以极严格的手段 再次收紧预售资金监管 西安和沧州 算是行动快的 如果后面所有城市都开始效仿 这么一来 又会加剧规模房企的现金流紧张 债券违约 停工烂尾 我国的预售资金监管路径 经历过三个阶段 第一个阶段 年 城市商品房预售管理办法 规定 预售资金监管主要包括定金 首付款和按揭贷款 这笔钱一般 放在合作银行的专用账户里 属于专款专用 按工程节点 比如主体结构封顶 竣工验收 项目交付使用符合要求 开发商才能提取这笔钱 但从 年到 年 这么长的时间里 银行睁一只眼闭一只眼 开发商可以对这笔钱来回倒腾挪用 去年 月 出问题之后 八个部门 出台了规范房地产行业发展的文件 明确提出对交易资金进行监管 然后就是各地收紧预售资金账户 要么提高保证金 要么提高支取门槛 预售监管资金要求严格了 信托也开始要求还款 银行又开始抽贷和断贷

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也不愿意回家的老年建筑工来说 刀切式的清退令 有点残酷 有句话形容 让人感到很心酸 超龄农民工就像被咀嚼的甘蔗 等被榨完了糖汁 剩下的甘蔗渣 就被随意丢弃 正常情况下 一个职业到了一定年龄 按照规定退休就行 但农民工群体的特殊之处在于 他们中的大多数都没有交社保 这就意味着 被清退后 他们就失去了所有收入来源 甚至出现城市留不住 乡村回不去的尴尬 另外 清退高龄农民工 劳动力市场的缺口会更大 自从 年开始 新增农民工就开始下降 根据国家统计局发布的报告 年我国农民工人口总量是 亿人 岁以上农民工人口占 平均年龄是 岁 而在 年前 这个数字只有 岁 在接下来的 年 将陆续有 万农民工 达到 岁的退休线 而 岁的农民工比例 已经从 年的 逐年下滑到了 年的 年轻人不去做 老年人又做不了 建筑业的用工缺口尚在其次 大量低收入者没有合适的工作岗位 在特殊的 年 对就业市场的冲击不可忽视 在 月 号的上半年国民经济发布会上 公布了一个数据 月份 岁城镇青年失业率达到了 又创出了年内新高 与此同时 全国 年高校毕业生数量 达到了 万人 创出了历史新高 有调查数据显示 在走访的 个建筑施工工地 名建筑工人中

问题的核心依然是预售制 以前 已经跟大家聊过非常 非常 非常多次 抽空再说吧 希望业主们 都能住上自己的房子 我真的不愿意再看到 各种心酸故事了 我是蓝白 今天先聊到这 我要去外面转一圈 缓缓心情 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 前几个月 许多城市闹得沸沸扬扬的超龄农民工 清退令 有了新变化 工人日报的报道 安徽住建厅发通知明确提出 各地要实行柔性用工管理 分岗位确定用工年龄 避免建筑行业清退超龄农民工一刀切 并对超龄工人定期进行健康检查 加强安全教育 什么叫清退令呢 其实就是建筑行业用工年龄管理 月份的时候 全国不少地区都发文 要规范建筑施工企业用工年龄管理 上海 天津 深圳 泰州 南昌 荆州都有要求禁止 岁以下 岁以上男性 以及 岁以上 女性这三类人员 进入施工现场从事建筑施工作业 禁止 岁以上男性 岁以上女性工人进入施工现场从事 井下高空高温 特别繁重体力劳动 以上海为例 公开资料显示 年全市 全年建筑业安全生产事故造成 死亡的人员里 超过 岁的占比达到了 而当时建筑从业工人中 超过 岁的占比仅有 也就是说 不到 的超龄建筑工 占到了安全事故的 但对那些宁可待在工地风吹日晒

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还有老龄化对就业更深层次的冲击 时间是公平的 农民工衰老 其他行业的从业者 也在一天天的变老 第一代婴儿潮在 年开始大量退休 去年 我国 岁及以上的人回占比达到了 岁及以上的人口占比达到了 已经进入到了深度老龄化的社会 老龄化社会的一个显著特点是 越来越多的人告别劳动力市场 比如 年到 年间出生的人 在 年之后 我国出现了第一轮婴儿潮 这期间 年平均出人数超过了 万人 以女性 岁退休 男性 岁退休来计算 年代婴儿潮一代 正在逐渐走向退休 我们将迎来新一轮 岁以上人回 暴增的高峰 这一批人退休 影响是巨大的 劳动力不足 可能是未来我们将面临的常态 我们按照国际惯例 将 岁人口定义为劳动年龄人口 兴业证券的报告指出 以此口径 年 岁 岁占全部劳动年龄人口的比例 分别是 和 合计接近劳动年龄人口的四分之一 在退休人数方面 如果我们假设女性 岁退休 男性 岁退休 每年出生人数中男女比例相等 且不考虑死亡率等可能导致劳动力 下降的因素 那么 受婴儿潮一代的影响 自 年到 年 我国每年达到退休年龄的人数 超过 万 年后 达到退休年龄的人数 将再上一个台阶 粗略估算 年到 年年间 每年达到退休年龄的人数平均是 万人

岁以下的占比只有一成 岁左右是绝对的主力军 年龄断层现象严重 工地不仅难以吸引 新的年轻农民工进 为数不多的人还在逃离 大多数环卫工不在编 绝大部分农民工没社保 没公积金 作为草根 不被城市认同接纳 家乡又回不去 处于产业城乡的边缘 游离于主流社会之外 家里子女在留守 城里 群租又不是长久之计 工作时间长 流动性大 工作收入低 所以 疫情之下的就业市场 年轻人找工作 本来就已经很难了 如果再一刀切 的执行清退令 超龄老人仅有的一份收入来源 也被切断 居民的收入和消费 也会雪上加霜 安徽放宽清退令的做法 让超龄建筑工有了喘息的机会 也是保就业的务实选择 具体做法有以下几种 第一 由政府牵头针对建筑行业的特点 根据工种 划分用工年龄 比如涉及登高作业 重体力劳动的工种 仍然需要有严格的年龄界限 而对于建筑业内勤岗位 部分管理岗位 年龄可以适当放宽 第二 工地的保洁 保安 仓管这些辅助型岗位 不受年龄限制的影响 还有江苏 浙江 广东 允许给超龄人员单独缴纳工伤保险 工程建设项目 按照整个项目参加工伤保险 先参保 后开工 可以为项目上的所有人员提供保障 还有个今天要聊的重点 放宽建筑工清退令的背后

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企业经营管理者 生产运输设备操作人员的岗位 也会出现大规模的腾退 年的城镇就业人员单位负责人里 岁和 岁就业人员占比 分别是 和 生产运输设备操作人员中 上述占比分别是 和 这两个指标 全部高于城镇就业人员的平均水平 结论很明显了 第一 从 年开始 作为第一代婴儿潮的谢幕之年 尤其是建筑业和采矿业 这一类高度依赖体力劳动的行业 会出现大面积劳动力短缺 招工难的现象 会持续加剧 这也是放宽建筑工清退令的重要背景 第二 单位里的岗位腾退会加速 尤其是机关事业编 但是 因为众所周知的编制吸引力 这部分岗位 肯定不会出现招工难 担心机关招工难 是多余的 可对大量制造业工厂 需要积累 丰富工作经验的技术类工种来说 年轻人千不了 高学历不对口 老师傅又不干了 也会出现岗位缺口 第一产业的农林牧渔 第二产业的建筑业和制造业 对今年即将踏入社会的年轻人来说 看似岗位荒的时代来临 工作表面上是好找了 但更要注意 自已是否适合 或者愿意 或者能力是否符合 去做建筑业 制造业 编制内的工作 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 今天我想把怎么解决烂尾楼这件事 彻底聊透 比如 从房贷风波到现在

这个数字 比 万毕业生更令人担忧 按照中信证券的测算 预计 年的退休人回里 岁男性 岁女干部 岁女工人 分别是 万人 万人 万人 合计 万人 而从每年新参加工作的人员结构来看 主要包括 岁 岁 岁三个群体 分别对应了高中和中专 大专和大学 还有研究生 这些 年的求职者加在一起 合计是 万人 这是历史上首次出现退休人回数量 多于新增就业人回数量 这样的变化 会像一浪高过一浪的潮水一般 不断冲击着本就失衡的就业市场 按理说 有人走 有人来 迎来送往 岗位与从业者的新陈代谢 再好不过了 为什么我们要担忧 一方面 农林牧渔 水利环境 公共管理 建筑业 电力热力 居民服务业和采矿业 这些行业的劳动力会更加紧缺 因为 一产和二产 吸纳了年龄偏大的劳动力 尤其是农林牧渔 建筑业和采矿 年在城镇全部行业中 岁和 岁就业人员的占比 分别是 和 在农林牧渔业中 岁和 岁就业人员占比 分别是 和 在建筑业里 上述占比分别是 和 在采矿业里 上述占比分别是 和 这三个行业的就业人员年龄 比其他所有行业都要高 不过 在农林牧渔行业中 工作到 岁以上的现象十分常见 种地的 搞养殖的 还能有高龄劳动者的一席之地 另一方面

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大力支持租赁房建设 支持项目并购重组 更好满足刚需和改善型客户住房需求 请注意 这一次采访 与以往回应不同的几个要点 首先 在惯例提及保交楼的前面 加了一个词 千方百计 说明事态已经引起了高度重视 保证楼盘的正常施工 这是对所有银行的要求 其次不管楼盘停工的原因是什么 开发商跑路也好 一房多卖也罢 挪用监管资金无法支付工程款也行 银行要参与研究解决方案 符合条件就可以给贷款 而不是像以前那样单靠地方政府协调 银行做壁上观 还有第三条 对业主房贷问题的态度 所谓 个性化 按蓝白的理解 不同城市 不同项目 不同购房者的情况是不一样的 有的楼盘烂尾多年 业主收入已经无力支撑高额的房贷 有的房企躺平摆烂 地方想救也有心无力 有的只是合作方出了问题 股权收购后就能重启复工 如果针对部分低收入群体 在有标准化流程的前提下 比如低收入证明 街道办开具的家庭情况说明 跟银行打申请 类似 疫情期间的特殊情况 允许适当延期还贷 也是一个折中的处理方案 大家可以再对比银保监会 第一次针对业主房贷的回应 有没有发现什么不同 第一次回应 是解决保交楼 问题的框架 是在预期之内的 第二次回应 是针对银行更具体的要求

各方的回应和行动有哪些 介入的力度有多大 交房的资金缺口有多大 钱从哪里出 有哪些模式 现在的房地产市场 再也经不起任何一丁点的折腾了 任何一个城市的土地流拍 任何一家房企爆雷 任何社交媒体上的楼盘停工传闻 任何做地产 做施工 做建材 做家具家电 做装修五金的收入下降 每一个孤立的个体行为 都会对本就脆弱的楼市情绪 形成群体式的挤兑压力 这个时候 需要强力部门站出来 给整个市场注入强大的信心 月 号的 中国银行保险报 报道 银保监会有关部门负责人接受了采访 标题是 千方百计推动保交楼 有效满足房企合理融资需求 很明显 这个采访 是事关楼市的专题采访 特意选择在 号周日晚上放出来 也是为了稳定本周的市场情绪 负责人强调了四点 第一 银行要积极履行自己的职责 既要遵循市场化法治化的原则 又要主动承担社会责任 千方百计推动保交楼 第二银行要配合地方 主动参与 合理解决资金硬缺口的方案研究 做好具备条件的信贷投放 协助推进项目快复工 早复工早交付 第三 做好客户服务工作 加强与客户沟通 个性化的满足居民客户的不同需求 信守合同 践行承诺 依法保证金融消费者合法权益 第四 有效满足房地产企业合理融资需求

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置化解工作推进 新华区 月底前化解完毕 会 相关内容 河 广 力度也非 根据河南省平顶山市住房和城乡建设局发布的 平顶山中心城区问题楼盘处置化解工作推进 巩义更是直接说 会 相关内容 河南省委 盖面非常广 力度也非 根据河南省 作推进 所有问题楼盘都已经全部化解 会 相关内 度也非 会 相关内容 河南省 会议的内容都差不多 非常广 力度也非 根据河南省平顶山市住房和 平顶山中心城区问题楼盘处置化解工作推进 类似一楼一策一专班 会 相关内容 非常广 力度也非 类似 一楼一策一专班 划出解决的时间表我就不挨个念了 大家都知道 这一次的房贷风波河南数量不少 尤其是郑州 郑州跟 省内其他地市处置的方法 有很大的区别 如果行之有效 很有可能会成为很多城市效仿的模式 值得重点说一说 根据河南资产管理有限公司官 网的消息 月 号郑州地产有限公司 要跟河南资管有限公司 共同成立一个 郑州地产纤困基金 通过资产处置 资源整合 重组顾问等方式参与问题楼盘盘活 困难房企救助等解围经困正作 郑地集团的背后实控人是郑州国资委 跟郑州市土地储备中心实行 一套 班子 两块牌子 大投融资集团之 大投融资平台之 大做地主体之一

对停工楼盘业主房贷暂缓 大型银行出面提供资金支持 各个城市接下来会加快处置问题 楼盘开发商的正常融资也要支持 在一个正常的市场里 购房者是需求端 各个城市的土地是供给端 房企是把土地变成房子的中间商 目前的房贷余额 几乎占据了金融体系的一半 房地产贷款 又跟信托 债券基建 城投财政 有千丝万缕的联系 债券违约还不上钱 就意味着失去了信用 中间商出问题了 土地就卖不出去 房子就建不成 会随处可见灰秃秃的 像伤疤一样敷在城市躯体上的烂尾楼 在银保监会连续两次回应的同时 我们看到 各地都把解决烂尾楼这件事 提上了日程 澎湃 月 号报道 河南多个地方正在加快处置问题楼盘 根据河南省平顶山市住房和城乡建设局发布的 平顶山中心城区问题楼盘处置化解工作推进 会 相关内容 河南省委 省政府出台了问题楼盘处置化解政策 涵盖面非常广 力度也非 月 号开了问题楼盘化解处置推进会 根据河南 厂作推进 驻马店正阳县是 号开了推进会 会 相关 根据河南省平顶山市住房和城乡建设局 心城区问题楼盘处置化解工作推进 平顶山是 号开会 会 相关内容 河南省委 面非常广 力度也非 根据河南省平顶山市住房和城乡建设局发 成风问题楼盘处置

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任何一个头脑清醒的人都不会这么做 大家看到的表态 银行说风险可控 房贷逾期额度很小 高层要求银行要配合地方给项目输血 不少城市也在开会 加快问题楼盘的处置 开发商这边也都拍着胸铺说要保交付 信心是有了 情绪也稳定了 咱们需要算一个实际的账 拯救烂尾楼 盘活停工项目到底需要多少钱 钱从哪里来 华创宏观张瑜 有一份报告算的很清楚 可以作为参考 先算哪些开发商现在缺钱 月份的时候针对 家房企经困 金融管理部门 已经分别对 家国有银行 家股份行以及 家 公司开会指导 家房企中包括恒大 世茂融创 富力中梁 中南绿地 阳光城这些这些开发商体量有多大呢 年 家房企的销售占全国出险房企 也就是暴雷房企销售额的 占百强房企的 占全国商品房销售额的 顺便说一句 去年全国商品房的销售额 超过了 万亿 这些开发商想复工 有些钱是必须要花的 按款对象可以分为 座大山 第一 欠业主的钱 也就是保交楼的建安施工成本 对应在财报里 就是 已售商品房未支出的建 安成本 假设建安成本占房价的比例是 那就是已经卖出去了多少房子 也就是合同负债即预售资金的 这笔钱粗略估算 需要 亿 第二欠金融机构的钱 本金和利息一个都跑不了

作为一个城市 举足轻重的城投融资平台 手中握有大量一级开发的土地 还有最近两年大量接盘 招拍挂二级市场上的土地 而河南资产管理有限公司 大股东是河南投资集团 背后是河南财政厅 是管理规模 近 个亿的不良资产处置公司 这两家联手创立经困基金 效果值得期待 身处风暴眼 河南这么多城市几乎步调一致的行动 也说明这次对根治烂尾楼下了大决心 还有四川绵阳盐亭县 广东茂名电白区 广东河源 重庆高新区 陕西咸阳都在 月份有行动 也都是专班处置 科室帮扶 划定时间表 交房 不仅是事关业主们的民生问题 更是提升购房者信心 帮助房地产走出阴霾的关键 我们来看看最新的销售情况 中信证券陈聪的数据 月上旬 城商品房成交面积同比下降了 为什么今年各种宽松措施都上了 解除限购限贷和限售 现金和税费补贴 房贷利率降到了 的水平 数百个城市都在放松楼市调控 为什么还是没有起色 因为停工烂尾的 消息发酵 互联网加速了信息的传播 导致大家没有购房的信心 如果停工楼盘的问题不处理好 任凭利率和首付降的再低 限购门槛多低 补贴有多猛 都无济于事 你很难让那些 边刷着停工短视频的刚需 另一边又掏空 个钱包 就为了省那么点月供和首付 就冲进楼市买房

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跟华创证券的数字差不了多少 其实这些基于公开财报的数字计算 只能算出个大概 而且很容易低估一些没有公开的负债 比如这些违约开发商 账上趴着的货币资金表面有 万亿 可他们能动用的钱可能连一半都没有 比如一开始信托违约的世茂 销售签约金额是 亿 账面资金余额是 亿 将近 亿的现金里 项目预售监管资金 亿都动不了 还有花样年和当代 中报账面上上百亿的货币资金 付不起几个亿的美元债 除了项目预售监管资金受限 还有各类担保资金因涉诉被冻结的 资金都不能用 阿创更厉害 去年中报的货币资金是 亿 还放话 除了我们以外都有可能爆雷 去年 月到今年 月 多亿的销售额 还有各种处置资产配股 大股东的无息借款也将近 个亿了 这加起来都 多亿了 最后愣是 亿美元债利息都付不起 神奇不神奇 开发商账上的钱都是虚的 别说这些开发商 几乎所有开发商只要融不到钱 银行信托这些债主又上赶着抽贷 财报里的货币资金除了壮胆 没有什么大用 我们说回保交楼这件事 姑且就算两万亿把 怎么堵这么大的窟窿 谁来补呢 首先考虑的肯定是市场化手段 第一预售资金 按理说这笔钱是全额进入监管账户的 封顶提取一部分竣工才能全 部提取但是众所周知的原因

这笔钱比保交楼的成本要高得多 因为债主太多了银行的开发贷 信托入股的本息 境内债美元债 本金方面是短期借款 加上 年内到期非流动性负债 利息方面是用这些开发商的负债总额 乘以加权平均债务成本 这个数字高达 亿 第三座大山欠供应商的钱 这笔钱对应的是应付票据 也就是开发商打给供应商的白条 余额达到了 亿 显然 亿这个数字是低估的 还有大量施工方材料商的垫资 除了供应商还有员工工资 甚至不少公司搞得有跟投和自融 大量占用了上下游合作伙伴 甚至自家员工的钱 平时称兄道弟 有事了谁都不是兄弟 姑且只算 亿的商票吧 第四座大山其他欠款 包含增值税还有企业所得税 加起来也有 亿 所以张瑜团队的测算结果是 经困房企的短期 刚性支出达到了两万亿 这个数字我觉得还是很靠谱的 基本把开发商资金缺口的各个方面 都兼顾到了 可以再参考一份数据 天风证券的中期展望里 也测算过类似的数据 只不过没有这么细 家违约房企 年全回径销售金额是 万亿 总资产 万亿 占房地产开发企业资产总计的 总负债 万亿 占全部房企负债总计的 这些已经 躺下的开发商存货达到了 万亿 账上的货币资金只有 万亿 两者合计相比 总负债的资金缺回达到了 万亿

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张瑜团队估算 现在全国经困基金已经超过了 亿 将近一半都在广东 而广东 恰恰是不少暴雷房企的总部大本营 这么算来 把预售资金 未来的销售额 银行和 的并购 地方的经困基金都加一块 还是不够怎么办 那就只能更高层级出面了 比如金融稳定保障基金 现在咱们有存款保险基金和 保险保障基金 以后还要多一个金融稳定保障基金 前几个月蓝百还专门聊过 忘了是文章还是视频了 这笔钱的来源 有可能是财政输血 或者是金融稳定保障基金发债融资 也有可能是来自央行的再贷款 说白了 还是用货币或者财政手段顶上去 今年 月首批的 亿已经到位 按照华创宏观的计算 参考安邦 包商的动用保险保障基金 存款保险基金的规模 这些需要纤困的开发商 规模 倍于安邦 倍于包商 猜想金融稳定保障基金 最终动用的规模是 万亿 到这个份上的时候 钱肯定是够的 但世事难料 正如 年 谁都想不到是棚改这一招 把大量城市停工楼盘给救了 这一次也不一定会按既定的剧本演绎 过好每一天 走好每一步吧 希望接下来的几个月 我们能听到城市里的建筑工地 都响起叮叮咪咪的声音 以前听起来莫名烦躁 现在再听起来甚至会感到悦耳 我是蓝白 今天先聊到这咱们下期再见 大家好 我是蓝白

这笔钱大量被挪用 大部分城市从去年下半年开始 才收紧了预售资金的监管 按合同负债的 保守测算 如果这些经困房企 足额完成未来一年的 保交楼任务 能释放重点监管资金只有 亿 第二 假如还有人买这些开发商的房子 用权益销售额乘以销售回款率 再乘以非重点监管比例的 能释放 亿 这一条我觉得是想多了 谁还会买他们的房子呢 第三条收并购 也是最被寄予厚望的措施 银行给其他房企并购贷的额度 上半年银行给其他房企 并购贷加并购债 发行规模差不多达到了 亿 按 顶格使用推算 未来一年叠加 房企自有资金 可以撬动并购资金就是 亿 还有五大全国 比如中国信达 中国华融 满打满算能筹集 亿 还有 家地方 比如浙商资产和浙江房协 共同设立的 亿并购重组专项资金 其他省份效仿的话能筹来 亿 加一块 能筹集 亿 但问题是 其他开发商为啥不去参加招拍挂呢 现在土拍都是城投在托底 地价越来越低 能不流拍就不错了 还是净地盖成房子利润还高 还不用参与停工项目 各种股权挪用预售资金的破事 所以其他房企没有动力去做并购 这样看来还有两个办法 是地方设立纤困基金 上面提到的郑州的行动 就是典型的案例 这跟刚才提到的浙江 的并购资金 是不一样的

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大家可以走一波弹幕 但是有一点必须要说清楚 请注意很重要 你以为这 万是白给的那就错了 注意文件里有一个关键词 预发 这词我一看就感觉不对 要么发要么就不发 预发是什么情况 本着求证的精神 我查了一下 原文第三条的第二段明确说了 职工住房分配货币化补贴 对 核拨实施方 实施单位应该对 职正已经领取的预发补贴资金冲抵 核拨实施方案 核拨实施方案 不够冲抵的 在按月发放的住房货币化补贴里抵扣 年时间里按月发的补贴还不够扣的 就从职工其他发放资金冲抵 一次性预发 万的买房补贴 到底是不是福利 留给大家自己判断 反正我们能从这条措施看到一个事实 房地产很重要 前段时间我还看到一个事 青岛西海岸新区薛家岛街道办 把买房纳入到社区工作考核 截止 月底 每个合作社完成网签不少于两个 各社区负责牵头汇总 及时把居民购房意愿摸排情况 报发展保障中心 该项工作纳入 年年度工作考核 超额完成任务的合作社一事一议加分 具体考核办法另行制定 有记者以意向买房的身份 联系了社区工作人员说 完不成的话 社区是要扣分的 青岛这个城市 最近几年也没了往日的荣光 克而瑞的数据 青岛的商品住宅侠义库存 高达 万平米 排名全国第一

编制这个词从来没有像 年一样 跟房地产深度捆绑在一起 第一财经 月 号的报道 别的地方不算 行政 钱从哪里来呢 金的主要来源为 行政和事业单位来自财政补助 主要来源为 先用单位自己的钱 然后再由财政来补 公职人员 买房 补贴 万 这几个关键词交织在一起 非常具有冲击力 这个消息的有趣之处在于 你很难去判断补助 万买房 到底是编制超然地位的馈赠 还是加杠杆接盘的大坑 东西湖在武汉三环外大的区位来看 北边离孝感不算远 南边挨着汉回的主城区 区域的主体大部分都在四环外 但是三环到四环之间的径河区域 吴家山板块 楼盘分布的最密集 虽然是远郊 但是东西湖有临空港经开区 东西湖的产业虽然不差 可遍地都是工厂和产业园 很难跟光谷这样的 能够提供高端就业环境的地方相媲美 没有人就意味着购买力不可持续 年的时候 开发商拿了太多的高价地 后来调控收紧 区域楼盘严重的供大于求 不少徘徊在暴雷边缘的开发商 降价跑量 直接带崩了整个市场的价格体系 从巅峰逼近两万降到 万出头 也不过是一两年的光景 从这个角度来看 大家觉得这个时候给你卡上打 几万 让你去一个短期看不到反弹迹象 但长期有概念有题材的区域买房 你觉得会抄底 还是会站岗

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不低于个人总房款 的优惠 浙江桐庐在备案价打折后价格基础上 对一次性购 买 套及以上商品住宅的 再下浮优惠 对一次性购买 套及以上的 再下浮优惠 市县认定的人才首次购买商品住宅的 购买单套即可下浮优惠 四川巴中各单位的团购房 与开发企业协调达成的优惠价格 不计入商品房 备案价格跌幅比例范围 组织单位团购商品房 这可能是地方上为了缓解保交房压力 为了给房企输血没有办法的办法了 说到这里 大家可能就理解 刚开始蓝白说 年可能是房地产和编制 捆绑最深的一年了 为什么地方上穷尽补贴 促销考核 团购各种手段来刺激购买办 我们换个角度 经济观察报前段时间有个报道 今年 月底 杭州部分区县街道等机构薪资调整 西湖 拱墅等区县目前还未涉及到省市级 其中最大的变化是 将年底一次性发放的绩效 分配至月度发放 经过调整 普通科员年到手收入下降 万到 万 科级职务到手收入下降 万到 万 正职年收入降幅达到了 甚至达到了 万到 万左右 这可是杭州 如果连全国卖地一哥 楼市最火热 待遇最顶尖的岗位都要降薪 那中西部 东北的 线以下城市 仁 眼下的境况可想而知 这篇报道还采访了一位北方 省份国土系统人士 他透露由于缺乏高税收的产业

之前社科院的纬房指数显示 截止到 年年末 青岛房价已经连续跌了 年 和最高峰相比跌去了 跌幅排名全国第二 而青岛的西海岸 又以养老文旅地产居多 房多人少 大家可以看看这地方的热力图 武汉东西湖虽然人也不多 至少跟主城还有连接 黄岛是孤悬 主城之外的 去化周期早就突破了 个月 不管街道办年终是不是要考核 着急忙慌的宣传已经很能说明问题了 武汉和青岛的远郊 用补贴考核的手段刺激楼市销售 我又想起来 前段时间还跟大家聊过 广西玉林拉人进城买房 各单位都分派的有任务下乡宣传 进城买房 还帮忙介绍工作 这几个例子 如果算编制与房地产之间纠葛的孤例 那还有一件事更能证明一个事实 各个城市 各个单位之间的地产焦虑 正在大范围的蔓延 按照澎湃的统计 月以来 至少有山西太原 月 四川巴中 活动时间 月 日 月 区街道辖区内广大职工 先得 抢完即止 月 日 山西 惠政策 并初步确定 个 发布了购房团购相关政策或者活动 更重要的是 月 日 月 区内广大职工 抢完即止 月 日 并初步确定 个 单位团购商品房甚至可能突破限跌令 以湖北黄冈为例 对 人以上的团购 开发企业给予 月 日 月 广大职工 止 月 日 刀步确定 个

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已经把该用的招数都用过了 买房门槛低的不能再低了 你说这咋整 那就只能想出来各种奇招了 先从各个单位开始 至于有没有用 试了再说 一边是卖地收入下降 导致 编制不再像以前我们想象的那么香了 可神奇的是另一边却是愈演愈烈 浩浩荡荡的考编大潮 慢就业的现象 已经跟大家聊过很多次了 毕业生考研躲进象牙塔 考公投入到编制怀抱内 在四处都是不确定性的年代 整个社会都在追求一份有尊严 收入稳定的安全感 年考研报考人数达到了 万人 比去年人数增长了 万 年 通过国考用人单位资格审查人数 达到了 万人 同比去年增长了 创出了历史新高 平均报录比差不多达到了 清华的报告 届签三方就业毕业生总数是 人 前往机关事业单位 国企单位就业的人数占比高达 天之骄子的清华学子也不能免俗 极度缺乏安全感的就业环境下 大家还是觉得编制够香 就连浙江遂昌 广东和平县 江苏滨海县这些小县城的事业单位 县属一档的国企招聘 也引发了硕博的激烈争抢 遂昌县 个基层岗位 吸引 了 名博土和 名硕士 和平县计划引进 名人才 有 名博士和 多名硕土报名 人上人稳定体面 别人吃了上顿没下顿 只要自己待在编制的舒适区 就感受不到外界的疾风骤雨

他所在的城市收入中 土地及房地产相关税费占比超过 成 今年以来 由于防控市场预期这些因素的影响 房地产市场下滑严重 上半年只卖出去了两块宅地 加上其他性质土地 卖地收入不到 个亿 七月中旬 财政部公布了 年上半年的收支情况 国有土地使用权出让收入 也就是卖地收入 亿 比去年降了 这直接导致 地方政府性基金预算本级收入 比去年降了 请注意 这份数据只是统计了卖地收入的波动 没有把城投拿地托底考虑进去 真实的土拍成交额降幅不会只有 经济观察报在去年底 也有一个类似的报道 账算得更细致 当时他们的记者 采访了一个县城的财政系统工作人员 描述了卖地下滑后的财政现状 年县本级预计可用财力 亿 汇总支出需求 亿 财力缺口达到了 个亿 从月度账本来看 本级市刚性支出 亿 其中工资性支出每月差不多两亿运转 社保加起来总计达到了一个亿 税务部门每月收入大概两个亿 仅仅三保支出 每个月库款缺回就达到了一个亿 运行压办非常大 开发商为啥不拿地了呢 民企一连串的暴雷 想拿也有心无力 靠央国企 和城投根本吃不下一年 万亿的盘子 见百个城市放松限购首付和利率 房子还是卖不动 开发商没有回款 土地就卖不动 不卖地就没钱

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左手倒右手 底价把土地拍到手 至少流拍率没有那么难看 这个算法里 分母把地块挂拍的降价幅度 还有城投托底的因素都考虑进去了 相对还是比较真实的 报告算出的结果 并不是很意外 因为今年各个城市的土拍 我大概有了解 只是不知道大家怎么看待 第 名合肥第 名杭州第 名成都 排名 名的是宁波 南京苏州 长沙无锡 青岛和佛山 名是厦门 东莞西安郑州 沈阳济南 福州重庆 武汉和天津 合肥杭州和成都 毫无疑问是今年逆流而上的网红城市 合肥这两年都在说是城市风投的榜样 造 中引入了大量的高精尖产业 新能源 还主动跟长三角对接 造 中医药 药 新能源 造 中医药 新能源 现代纺织 生物医药 新能源 造 中医药 新 年的时候 物医药 新能源 合肥提出了 了 工业立市 的回号 造 源 汽车 造 中当时工业产值还不到千亿 新能源 年的时候直接突破了万亿 造 源 合肥的地方政府引导基金 当年拿出了三分之一的财政收入 下注了京东方 后来又投资了半导体和新能源汽车 硬是从一个大号县城 蜕变成了工业强市 滨湖新区 许小郢 套 园 合肥淳 加上滨湖政务区 许小郢 合肥滨 高新这几年房价炒的也很离谱 合肥淳 限价限购的调控也有点不疼不痒的

没错宇宙的尽头是考公 可万万想不到的是 考公的尽头 是帮开发商卖房 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 看到一份 财经 杂志的报告 哪些城市的房产更保值 测算方法还是很有见地的 房产保值率指数 土拍的成交总金额 一降价地块成交金额 降价程度系数 一兜底地块的成交总金额 用这个数字再除以供地起始总金额 这个公式是啥意思 每个城市的土地 都可以看作一座城市的筹码 筹码是不是值钱 是否有开发商 愿意去花真金白银去拿地接盘 决定了未来的房价空间 土拍越火热说明前景越好 尤其是今年民企开发商连串的暴雷 土拍市场冷得出奇的环境下 哪个城市能吸引开发商投入重金 说明前景越被市场所看好 这个公式的分母可以看作实际成交额 用全国土地拍卖表面的成交额 减去降价地块的成交额 还要再挤出城投托底的水分 才能得出实际的成交金额 而分子是挂牌土地的标价 两者相除的数字越高 说明实际成交额的含金量越高 基于众所周知的原因 开发商拿地的意愿非常低迷 上半年房企的土地购置面积 降幅达到了 直接腰斩 土地卖不出去 不少城市为了撑场面 只能把卖不出去的地块 降价挂出来再卖 如果还没有开发商来拍 那就只能用本地的国企和城投

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杭州的新房与二手房之间的差价 是二线城市中价差最大的 已经连续多年稳居全国卖地之王 能炒亚运会也能炒 互联网能炒 外立面容积率也能炒 但我们必须要承认 不管是产业的集聚 人回的流入 互联网上的热度 还是开发商们冒着限价低利润的风险 在现金流极度紧张的情况下 也要拿出重金抢地 都证明了杭州的价值 而排名居后的城市 天津武汉 重庆郑州这些无一例外 要么是降价地块太多 要么都是城投兜底的地块 真实成交额远没有表面看起来那么高 水分很大 当然这份榜单也有局限性 在我看来 最大的局限在于 只计算了 年内的土拍数据 今年很多城市只进行了一轮土拍 去年上半年刚开始集中供地的时候 像广州重庆这些地方溢价率很高 直到下半年开始流拍潮 城投都底才开始涌现 如果只看 年的统计数据 有的城市没有拿出优质地块 吸引不了开发商 有的城市受疫情影响 市场短期不看好 但不影响长期的基本面 像 人口流入 产业分布 广义和狭义的库存 去化周期 限价限购的调控 城市宣传的知名度 这些因素都没有考虑 总之统计范围 统计时间都太窄 我觉得最大的参考意义在于 新一轮的城镇化大潮下 哪些城市的土地更有潜力 大家都把自己的土地拿出来卖

给了开发商足够的利润空间 许小郢 合肥淳 合肥这两年能够吸引大量房企来拍地 也在情理之中 虽然增速很高 但合肥 究竟有没有网络上宣扬的那么神奇 我个人还是打个问号 大家都在传扬最牛风投的称号 按理说税收应该很高才对 东莞 合肥的一般公共预算也只有 亿 放到整个中部来看 东莞 比长沙少 多亿 比郑州少了将近 亿 比武汉少了 多亿 般公共预算的增速也只有 左右 不算差 在 城里也不能说有多强悍 合肥的路还有很长 成都这几年一直蝉联 新一线城市的榜首 人才流入 还有城市回碑一直名列前茅 当然也有人说 那个新一线城市榜单的出品方 跟成都有千丝万缕的关系 至于有没有实锤 咱也不知道 其实 我倒是觉得 现在网络上突然爆红的城市 回可相传的城市 跟移动互联网时代的信息传播 有非常大的关系 我不敢说赵雷对成都有多大贡献 但至少小酒馆 太古里宽窄巷子慢生活的城市品牌 加上虹吸整介四川的资源加持 天津 加速了成都这个城市的气质蜕变 隐隐能跟四大一线手腕 正好像西安如果没有大唐不夜城 博物馆 回民街 抢人大战这些标签的极速传播 就无法改变人们印象中 那个毕业生流出最多的科教大市一样 至于杭州又是另 番光景

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包括哈尔滨 合肥南京 济南沈阳和长春 这里就出现了一个很有意思的现象 你以为河南 山西湖南都是人口流出大省 可这些地区的省会 却在人回流出的过程里不断壮大 去年河南常住人口减少了 万人 郑州增加了 万人湖南减少了 万人 但省会长沙增加了 万人 山西常住人回减少了 万人 但省会太原增加了 万人 三线城市既承载了从农村 小城镇涌入的人口 又有比四大一线更宽松的落户条件 这些地方有巨大的 市民身份 转化空间 也是房子最好卖的地方 天山北坡城市群 合计 国家重点规划的 个城市群 年全国销售 天山北 包含了 个 万人回以上的城市 天山北坡城市群 从 年新房销售来看 合计 年全国销售 天山北坡城市 这 个 万人回以上的城市 合计 年全国 对应的总销售面积达到了 亿平米 天山 占比全国 总销售金额 万亿 占比 中金有份报告 其中提及了 半城镇化 和 半城市化 这两个概念一字之差含义大不相同 截止到 年年末 中国无本地户籍的城镇常住人口 也就是半城镇化人回规模是 亿人 比 年增长了 前十大城市 半城镇化人口达到了 万 占全国该类人口的 除一线城市之外还包括东莞 重庆成都 苏州郑州和杭州 再统计五大城市群的半城镇化水平

凭什么有人卖的贵还上赶着要 有人卖的便宜也卖不动 开发商不傻也要算账的 贵的地不一定赔钱 便宜的地不一定赚钱 不同的土地盖出来的房子 愿意买单的人有多少 决定了未来的溢价空间 该怎么衡量愿意买单的人有多少 第一 常住人回向户籍人回转化的政策力度 第二不同地区 常住人回向户籍人回转化的空间 前段时间 发了 十四五新型城镇化实施方案 落户这个词在实施方案里提到了 次 放开 放宽除个别超大城市外的落户限制 试行以经常居住地登记户回制度 万以下常住人回的城市 落户限制全面取消 外地落户 农村进城全部一视同仁 万 万人回的城市 放宽落户的条件 万以上的超大特大城市 精简积分落户的项目 社保年限和居住年限的占比提高 鼓励取消每年的落户名额限制 这个方案 把落户提高到了前所未有的程度 落户就是常住人回向户籍人口的转化 意味着人户分离的 家庭不会像过去十年那样 在城乡之间来回往返 亿人可以在全国的绝大部分城市 自由迁徙 这个过程是从城镇化到城市化的转变 也是城市格局的洗牌 只看省会城市的话 年成都是 唯 个常住人口超过 万大关的 省会城市 广州 万排第二 武汉 万人排第三 郑州杭州处于 万梯队 个城市处于 万梯队

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也不愿意再去其他地方 市民化的空间有多大 决定了一个城市土地房产上限有多高 以这个视角 结合上面提到的 年土拍的榜单 还有半城镇化人口超过 万的城市榜单 排除掉京沪广深 一一再排除掉土地不好卖的省会城市 再排除掉户籍人回转化空间小的城市 剩下的城市里 杭州成都 重庆东莞 苏州郑州 佛山西安 武汉宁波 合肥南京 长沙完全城市化的潜力更大 上次看戴锦华老师的一期节目 她说 现代化大城市 吸纳了一切社会资源 而且消耗了绝大多数社会资源的同时 也消耗了社会的知识资源和 精英劳动力的资源 它把优秀的人才吸纳在这里 在某种程度上它也在浪费这些资源 这是现代都市的 罪行 或者 罪恶 之 她专门加了双引号 你是被消耗的资源还是被浪费的资源呢 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 鼓励生育 各地正在行动 月 号第一财经报道 现在已经有 个省份 完成了人口与计划生育条例的修订 有至少 个省份发布了实施方案 比如山东的新条例在今年 月份实行 动力的 比如山东的新条例在今年 月份实行享受母婴 动力的 可以等额再生除国家规定的假期外女的时间 依法享受母婴 动力的 可以等额再生女职正增加 目产假女的时间 依法享受母婴

比全国平均高出 个百分点 占全国半城镇人口的 总人口的 其中珠三角半城镇化率最高 达到了 长三角其次 达到了 半城镇化人口里 包含三类人户分离群体 第一类原户基地是城市地区 第二类原户籍是非城市地区的城镇 比如人回规模 万人以下的小城市 建制镇 或者尚未设立建制镇的农村集镇 第三类原户籍地是偏远的农村 如果排除后两种人户分离群体 那中国最高质量 最坚实的城市化率只有 完全城市化人口只有 亿人 半城市化人口达到了 亿 农村人口只有 亿 这个结果意味着 城市化的空间 远远比我们想象的更巨大 我们早就不缺房子了 我们早就完成城镇化了 可那些顶尖城市的稀缺土地和房产 依然大把的人愿意冒着亏钱的风险 也要接盘 或者说 他们根本不在乎亏钱 浙商证券李超说 大国大城促进了生产要素向超大 特大城市集聚 与之匹配的是高收入人群持续增加 既有净流入增多带来的增量 也有人力资本累积 创业暴富形成的增量 这些城市短期有租赁 首套刚需和资产配置需求 长期有学区改善和养老需求 而生育率低迷 教育内卷 岁被淘汰 这些看似会摧毁高房价根基的因素 在巨量的常住人口面前又显得不值一提 我心甘情愿在这个城市背上房贷 让下一代在这个城市长大

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在鼓励生育方面也有不少政策支持 把参保女职工生育 孩的费用 纳入生育保险支付范围 未成年子女数量多的 配租公租房的时候优先选户型 照顾三岁以下孩子的 可以纳入个税的专项附加扣除 还有江苏 去年江苏常住人口增长达到了 万人 创下近五年的新高 出生人回数是 万人 出生率是千分之五点六五 死亡率千分之六点七七 这份数据意味着 江苏作为一个顶尖 的经济大省和人口大省 也有点力不从心了 这里存在人回统计的概念问题 人口增长里分自然增长和机械增长 通过人回的自然繁殖和死亡 得到的数据 这叫自然增长 通过人口 迁进迁出为依据得到的人口变化 这叫机械增长 去年江苏的常住人回创出了新高 这就是机械增长 新生儿的数量 才是决定自然增长的核心因素 鱼米之乡 人头攒动的江苏 还是得靠源源不断的外来人口 撑起了数万亿 的亮眼成绩单 只看出生率 浓眉大眼的长三角年龄也越来越大了 从江苏常住人口和出生人口的变化 我们也可以窥探到未来很长一段时间 人口形势对各地发展模式 社会和家庭结构的影响 房地产当然也不例外 民生证券研究所发布的数据显示 中国 岁 岁人口数量 在 年达到顶峰后 进入到了下行通道 也使得

动力的 可以配偶享受不少于知 昌的陪产假 依法享受母婴 动力的 可以等额再生 周岁以下的婴幼儿子女的时间 依法享受母婴 动力的 可新生儿出生 天内独立参保缴费的依法享受母婴 动力的 可自出生之日起所发生的医疗费用 依法享受母婴 纳入医保报销 参加城乡居民医保的儿童 住院报销比例 在同档参保成年人的基础上 提高 个百分点 湖南提出 鼓励用人单位从工会经费里 报销职工依法生育的未成年子女 城乡居民医保费用 周岁以下的儿童 凭有效证件免费乘坐公交和地铁 吉林提出提供婚育信贷支持 支持银行给夫妻提供最高 万的 婚育消费贷 按照生育一孩 二孩 三孩分别给予不同程度的降息优惠 不管什么方法 总之就是要降低生育 养育 教育的成本 鼓励生育 当然是有背景的 最近 个省 已经至少有 个 都发布了 年的人口数据 黑龙江 以河南和山东为例 黑龙江 黑龙 每年出生人回几乎都在百万以上 吉 黑龙江 山东和河南出生人回到了百万以下 黑龙江 年不到 万 黑龙江 年 即便在严格控制人回增量的环境下 河南依然连续 年出生人回超过了 万 黑龙江 放开二胎后 年河南直接创出当年 万人的巅峰 现在 年 黑龙江 过去了从 万到 万 老家河南

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作为所有城市都依赖的支柱行业 只有抢到人的城市 才能分到后房地产时代的一杯囊 我的出生人口少了 但其他地区的人回可以来补 人才是最宝贵的资源 抢你们的人来补我的亏空 再来聊聊对我们普通人的影响 蓝白觉得对个体来说 也不见得全是坏事 产房和幼儿园人数减少 就是最典型的现象 年 中国教育观察报告 说 年全国幼儿园在院人数 万人 是在园人数的峰值 到 年 学前教育会迎来总供求平衡的拐点 正式进入后普及时代 年 即便以 的普及率来估算 在园人数也会降到 万 年 即使毛入园率是百分之百 在园人数也会降到 万 学前教育的总量规模 会进入剧烈的收缩期 以 年幼儿园总数 万所 基于在园儿童 万静态测算 未来 年 在园人数对应的园所总数量 将缩减 到 产房人数也在减少 中国新闻周刊 月份的时候有个报道 下降 产科也卷起来了 在北京朝阳妇幼保健院 全年分娩量接近 到 年下降到了 出头 四年时间降了一大半 在杭州一个民营三甲医院 多信息 只说妇科仍 在杭州一个民营三甲医院 北京市第 对 中国新 多信息 只说妇科仍将保留 分娩量直接砍半 北京市第一中西医结合医 立妇产领域专家对 中国新 杭州市二院的产科病房关了一半 多信息

房地产和汽车需求进入到了下降周期 年 岁人口数量每年 减少 万人 年每年减少 万人 大的趋势很明朗了 年后 主力购房群体比现在要少几千万人 到那个时候房地产还能有多少需求呢 曾经聊过这个话题 目前城市居民有 个亿 存量房屋 多亿平米 加上未来 年涌入城市的两亿人回 存量房屋面积会增加到 亿平米左右 按照每人 平米来算 房屋的年均销量应该是 亿平米 照这样来算 年后年销售量是 亿平米 加上每年城市更新 老旧房屋改造有两亿平米 十亿平米就是楼市的平衡点 年销售 亿平米是什么概念呢 对比去年 亿平米的销售面积 意味着人们的买房需求会降低 以上 不要小看这个变化 姜超曾经发过一个报告 从表面上来看 中国的房地产行业并不大 年中国的 高达 万亿 而房地产业增加值 万多亿 房地产只占 的 左右 但是换一个视角来看 中国的 年社会消费品零售总额 页已经达到了 万亿而商品房销售总额 去年已经突破了 万亿 居民买房花掉的钱 已经接近消费的一半了 这说明 房地产对中国经济的影响绝对不止 现在中国房地产 贷款余额也达到了 万亿的级别 占总贷款余额的比例高达 如果再算上采矿业 这些跟地产高度相 关的行业的贷款占比也达到了

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挤出来一点笑脸了 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 月 号某银行发了一个公告 然后就给删了 这个公告说的啥呢 从 月份开始 个人的按揭贷款 比如说房贷 还有消费贷 提前还款的话 补偿金的比例 是提前还款本金金额的 什么叫补偿金 名字其实不重要 可能叫补偿金 也可能叫违约金 反正是你要另外给银行的钱 在 月份之前还是执行老规定 新老规定的区别在哪 原来提前还贷只还一部分的话 在一年以内 第一次是不收补偿金的 第二次开始才会收 如果是提前全部还完 像房贷这种一贷几十年的 只要已经还了 年以上 也不收补偿金 很明显新规的提前还贷补偿金标准 大大提高了 没有豁免期限的分别 我从银行贷的款提前还都不行 还要额外再收钱 收就收吧 还 万就要收 千 还一次就收一次 所以这份公告一出来就引发了争议 我看到甚至惊动了央行 主管报纸 金融时报 专门发报道点评说 金融管理部门多次要求银行 加大对实体经济支持服务 采取切实措施 积极为企业和个人疏困解难 银行应该提高站位 提高认识 在服务实体经济 服务普罗大众等方面 展现出应有的作为和担当 只过了 天 可能考虑到影响 执行起来困难重重 这份公告又没了

只说妇科仍将保留 北京市第一中西医结合医院东坝院区原名东坝医院 于 年更名 一位妇产领域专家对 中国新 浙江湖州市安吉县妇幼保健院 国新 多信息 只说妇科仍将保留 产科一共 层 北京市第一中西医结合医院东 位妇产领域专家对 中国新 产科一共 层 现在已经撤掉了一层 河北邯郸馆陶县人民医院 妇产科主任说 分美量从 年的 多掉到了去年的 下降对产科的冲击 公立二级以下的医院 像县区级的妇幼保健院 受影响明显大于三 甲医院人口大省的光环不再 潮水正在褪去 叶落而知秋 产科和幼儿园最先感知到了形势变化 我们能采取的措施 无非就是现金和税收补贴政策 鼓励完善托育设施双减 减轻内卷压力 这些手段有用吗 很难说 因为不想生的人白给 万 万也不会生 这压根不是钱的事 但对那些想生愿意生的人 降低生养教的负担 每一个细节的完善 都代表着这个社会的进步 鼓励生育本身就是吃力不讨好的事 可能需要一代人 甚至几代人付出艰辛的努力 下降的 趋势无法扭转 但我们可以减缓下行的速度 至少对那些愿意生孩子的人来说 产房可以随便挑了 不用挤在过道里睡折叠床等床位了 孩子上幼儿园不用托关系花钱了 这个丛林竞争的残酷世界 也能给游戏的参与者们

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居民部门存款增速 也远远超过了企业部门的 官方的调查报告也支撑了这些数据 二季度央行的储户问卷调查显示 倾向于更多储蓄的居民 占 比一季度上升了 个百分点 倾向于更多投资的居民占 比一季度降了 个 百分点这份问卷是基于 个城市 个银行网点随机两万名储户的调查 每个季度都会公布 在今年二季度 储蓄意愿达到了历史顶峰 与存款飙升形成鲜明对比的 是贷款数据 因为 月份的金融数据还没出 咱们还是看 月份的 月份的新增居民贷款是 亿同比 少增 亿 已经是连续 个月走弱了 这其中还是短贷增加的功劳 居民短贷增加了 亿同比 多增 亿居民中长贷增加 亿 同比少增 亿 额外说一句 少增和多增这些词其实原来早就有了 不是今年专门造的词 这只能说明 像房贷这种 动不动就背上几十年 大家都不愿意贷了一边是存款高增 另一边是贷款意愿不够 晚点有一个报道提到 方面他们要付利息给储户 但没那么多企业和个人愿意贷款 另一方面 储蓄多了 意味着银行代销的各种理财不好卖了 今年上半年 全国 家银行发行了 个理财产品 去年统计是 个 换位思考一下 我们才能明白现在银行的处境 源源不断的存款流进来 银行不用担心流动性考核 也就是揽储的问题了

具体哪家银行我就不说了 下面才是今天的正题 蓝白想结合金融数据来跟大家聊聊 为什么银行 开始对提前还贷动脑筋了 为什么今年银行揽储的现象很少了 存款贷款 这些金融数据与消费 房地产又有什么千丝万缕的联系 普通人都有什么影响 在纷繁的数据背后隐藏着什么真相 首先大家把心放在肚子里 不用担心额外掏钱 银行想较真的话 合同约定的有利率和贷款期限 不管是提前还还是逾期还 都算违约的范畴 但在实践中 其实很少有银行对提前还贷收违约金 边是法理 另一边还要讲道义 借了钱能提前还掉 在我们的语境里 往往是履约守诺的表现 这份被删掉的公告里 即便规定了严格的补偿金标准 但也加了一句 在合同约定的基础上 各地分行具有补偿金优惠减免的权限 现实就是不管哪个银行申请提前还款 几乎都不收违约金 哪怕有规定要收 也可以用各种方式申请豁免 走个形式而已 其次 我们要明白银行打的是什么算盘 我们可以分存款和贷款这两部分来说 今年可能是中国人最爱存钱的一年 上半年人民币存款增加了 万亿 资料来 同比多增 万亿 其中住户存款增加了 万亿 创出历史统计新高纪录 这意味着 月份 平均每天有 亿存款涌入银行 资料来源 从同比增速来看

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的增速远远超过了 只有两个可能 第一个可能 企业更喜欢存定期 九 不喜欢存活期 不想扩张第二个可能 居民这边的存款增长太多 却无法转化成企业的活期存款 企业得先收到钱 才能把活期的钱变成定期对不对 这就要说到一个关键问题了 为什么居民的存款 九 没办法转化成企业的活期存款 说人话就是 为什么大家不愿意花钱了 我们可以从房地产的角度来解读 有多少完全取决于居民的消费能力 九 企业卖出去的东西多 提供的服务多 居民的存款自然会变成企业的存款 而居民消费最大的项目就是买房 的历史走势 跟商品房销售增速几乎一模一样 月份百强房企单月销售操盘金额共计 亿环比 月下降 同比去年同期降了 前 个月 百强房企累计销售金额 同比去年的数据腰斩 降幅高达 也就是说跟往年相比 一半的房子都没卖出去 能涨起来才怪 其实不光是房地产 其他消费也是一样的表现 上次跟大家聊过一组数据上半年 像化妆品 金银珠宝 通讯器材和服装鞋帽这些可选消费 降幅都超过了 唯独粮油食品 中西药品 饮料这些必选消费增幅都接近 可买可不买的东西就不买了 该买的东西就买便宜的 在经济学里 需求的构成有两个要素 购买愿望和购买能力 我想买 我能买

可银行手里握着大把的钱 贷款考核又完不成了 要知道年中的 月份 不管是存款还是贷款 都是银行任务考核的关键时间 所以 今年我们就看到了两个很奇妙的现象 第一国有大行 股份银行 城商行在内的几乎所有银行 很少有推出存款活动的 每年年中都要上演的揽储大战 并没有出现 第二各家银行的贷款冲刺火力 个比一个猛 新京报 月底的调查报道说 现在消费贷 个人经营贷的利率 已经普遍进入了 时代 大部分城市的个人房贷利率 几乎都降到了 的最低水平 换做你是银行 本来贷款指标的压力已经够大了 存款又根本不缺 肯定不喜欢提前还贷了 不如尝试着收点补偿金 蚊子腿也是肉 接下来我们再来聊聊 居民和银行不同的行为选择背后 有哪些深层次的原因 我们来看两个关键数据 月份的 余额是 万亿 同比增长 余额是 万亿 同比增长 和 的增速 剪刀差 已经逼近了 原来跟大家聊过 是狭义货币 主要是企业的活期存款 叫广义货币 是 企业定存 居民的存款 里面 因为人成以上都是企业的活期存款 随存随取 所以 越高 企业越愿意花钱扩张 反映的是现实购买力 里面还包含了大量的企业 定存和居民存款 越高企业的 死钱 居民的存款就越多 反映的是潜在购买力 现在

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银行又找不到人贷出去 财富自然会收缩 注意 提前还款并没有大家想的那么划算 方正证券的报告里做了一个比较 资料来源 方正证券的报告里做了一个比较 资料来源 方正在 年 月份买房 资料来源 当时房贷利率普遍在 到 资料来源 万假设 万的商贷贷 年 资料来源 利率 这几年只还了 万的本金 资料来源 方正证剩下了 万本金 资料来源 方准备今年 月份提前还完 资料来源 方算下来能节省 万的利息 平均每年节省利息 万多块钱 资料来源 资料来源 如果把这 万买成 到 的理财 每年的收益是 万元 结论就是 当理财收益率是 的时候 就能跟 的房贷利率提前还款 节省收益打平 这可能折射出当下的一种典型心态 不要跟我算以后能赚多少钱 没有那么大的欲望 我只想精打细算 看到现在 的利率就来气 不想再做前些年接盘高利率的大冤种 高善文 去年有篇文章 预防性储蓄流向何方 文章里有一个总结 在正常条件下 居民每获得 元可支配收入 会存 块花 块 但是面对不确定性的冲击 比如失业裁员关店之类的 诸蓄也许会从 块上升到 块 而消费开支会从 块下降到 块 这就使得储蓄率从 上升到了 这就是所谓的 预防性储蓄 预防性储蓄的上升

工资涨了收入增加了 去买个衣服买点化妆品 花个千儿人百的无所谓 这个时候 充当替代品的低档消费当然会减少 比如 年 消费主义开始流行 这个时候既有购买愿望又有购买能力 收入数据的变化 也印证了消费品的变化 国君宏观的报告 引用了国家统计局的收入数据 在 年之前 居民的工资性收入基本维持在 到 的增长中枢 到 年一季度 居民工资性收入是 元 同比增速下降到了 年 月份是 块钱同比 增速下降到了 这两年收入降低 或者说预期未来的收入会降低 不知道明天写字楼会不会被封 不知道公司能不能撑到下个月 不知道什么时候被裁 不知道去哪里找下家 那就先解决一家人的吃喝 剩下的钱存起来再说 长江宏观于博有一篇报告 逻辑很清晰 从经济行为的角度解释 我们可以认为 居民储蓄增加对于商业利润的挤出 源于居民部门支出的降低 而这将 可能导致商业部门下一期收入减少 并影响商业部门的投资资金 进而影响全社会的财富创造 说白了就是 存钱的人多了 花钱的地方变少了 开公司开店的收入也会减少 那企业就不愿意再投钱生产经营了 有人花钱就有人收到了钱 下一个人再把钱花出去 财富才能像滚雪球一样被创造出来 大家都戀着劲存钱甚至卯足劲提前还贷

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存定期又看不上那仁瓜俩枣 钱太长时间不能动 丧失流动性又心有不甘 这部分人可能会有 想花钱却花不出去 的焦虑 对于低收入人群来说 因为大部分收入都是靠工资 本来抗风险能力就差 过去两年多碰到了裁员失业降薪关店 只能更依赖以前的储蓄 所以他们的存款反而是减少的 上面说了 这批人虽然只有 的收入份额 却占到了 的基数 因此会抑制整个社会的消费倾向 说了半天 大家是不是才发现一个尴尬的事实 今年特别爱存钱的人 热衷还贷的人 他们可不是默默无闻的 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 今天这一期想回答以下几个问题 中国到底有多少房子 够不够我们住 有多少房子是买了不住的空置房 为什么房子明明那么多 还有人前赴后继的买房 是这些人傻吗 买房租房 大城市小城市该怎么选择 先聊第一个问题 前一段时间 国家统计局 发布了 中国人口普查年鉴 其中有基于七普调查的全国居住数据 辽 宁 按住房间数划分 吉 林 辽 宁 全国拥有 间房的家庭户最多 吉 林 辽 宁 达到了 亿户 吉 林 辽 宁 河南平均每户住房间数最多 吉 林 辽 宁 间上海最少 吉 林 辽 宁 平均每户只有两个房间 吉 林 辽 宁

必然对应了消费开支的大幅下降 进而可能导致宏观的剧烈收缩 人类在面对重大的不确定性时 一方面表现为预防性储蓄的上升 另一方面表现为强烈的风险回避行为 当人们的风险偏好重新恢复 这些钱 才能从存款市场回流到权益市场 房地产市场和实体经济端 这就是存款暴增 提前还贷增多 与 剪刀差 票据利率走低 居民中长贷低迷 地产销售起不来 种种现象的根本原因 还有最后一个问题 对不同群体来说 预防性储蓄如果一直上升 有什么影响呢 我们先对不同收入群体 做一个简单的梳理 还是国君宏观的报告 年 我国前 的富裕人群 占据了 的收入份额 中间 的人群 也就是所谓的中产阶层 占据了 的收入份额 但后 的中低收入人群 只拥有 的收入份额 原因出在哪 前 的富裕人群财富结构 以房产或者金融资产为主 更加多元化 不是全靠工资 在 年一季度 还有今年上半年这两轮疫情里 受到的冲击明显更小 但中产还有低收入人群 更多依靠工资性收入 抗风险能力比较弱 正因为大家的财富收入预期不同 预防性储蓄走高的影响也因人而异 华泰张继强说 对中高收入人群 因为消费场景减少 存款属于 被动增加 不敢买理财不敢买房 去股市搏杀又没那个本事

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既有 个城市人均住房面积小于 平 也有 个城市人均 住房建筑面积大于 平 既有 个城市的套户比小于 也有 个城市的套户比大于 所以缺人的地方不缺房子 缺房的地方不缺人 再来聊第二个问题 有多少房子空置 上面说了 大城市比如省会城市 新一线城市 沿海 万亿城市 人口 万以上或千万以上的城市 住房是很紧张的 按理说空置率应该很低才对 而三线以下的城市 大家这几年都有了共识 不厌其烦的一遍遍的去重复 小城市的房子没价值之类的话 几百个地市 用模糊的二元思维去划分 好 或者 不好 不够严谨 是的小城市确实没有前途 但这些年冒出来的所谓大城市 人均居住面积少 不一定就代表空置率低 参考一份贝壳研究院 月 号发的报告 基于从业 年以上 万名经纪人的调研 将 个月以上无人居住的住房 定义为空置住房 并对不同小区的空置户数 小区总户数分别加总 再结合平台的二手房成交统计 国内 个城市的 万个小区 设定空置户数 总户数 也就是所谓的城市住房空置率 空置率低于 需求旺盛 到 之间还算合理 高于 住房供给过剩 有库存的积压风险 调查结果是 个大中城市平均住房空置率是 一线平均 二线 三线 全国只有深圳 北京上海这三个城市低于

我们的人均居住面积达到了 吉 林 辽 宁 惊人的 平米 吉 林 辽 宁 平均每户达到了 平米 吉 林 辽 宁 注意住房总量和居住面积统计 吉 林 辽 宁 涵盖的是城镇所有住房 吉 林 涵盖的是城镇所有住房 蓝白刚在 站发视频的时候 跟大家聊过 中信证券 陈聪的一个报告讲了房屋统计的问题 一直以来 咱们计算 房屋总量的方法都是 以人查房 也就是通过统计问卷 来询问家庭住房借以 推测人均居住面积 但是调查对象又不傻 很多人怕以后会出房产税 从而少报面积 还有各种小产权房 城中村棚户区 有的房东 自己都不知道自己有多少面积 按照他的计算方法 用 以房查房 的方法来测算 全国城镇人均住房面积达到了更高的 平米城镇存量住房达到了 亿平米 这就能回答第一个问题了 房子的总量少说有 多亿平米 不管官方的机构的统计 人均居住面积都在 平米以上 早就够住了 但这些数字带有一定的迷惑性原因是 平均 涉及到财富 住房资源这些数据 最怕的就是平均二字 还是统计年鉴数据 我国城市家庭人均 居住面积是 平米 平均每户 平米 分区域来看 北京人均 平米 上海只有 平米广东最少 人均还不到 平米 任泽平的数据更离谱 在全国 个城市中

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郑州和武汉虽然新区开发的更多 但至少有 多万常住人口撑着 空置率没有那么难看 还有京沪深购房和持有门槛太高 租金也最贵 这些城市大部分的房产买卖 都属于二手房 存量交易 这一类房子大多数都分布在市区 数据来源 贝壳研究院 房龄比较老也不缺租房的年轻人 数据来源 贝壳研究院 恰恰是做调查的中介门店 数据来源 贝壳研究院 分布最密集的区域 数据来源 贝壳研究院 所以空置率显得就比较低 数据来源 贝壳研究院 我觉得这份报告还算靠谱 数据来源 贝壳研究院 毕竟有自己的调查方法 因为住房空置率这东西 根本就没有一个权威的标准和数据 原住建部副部长仇保兴说 部分三四线城市空置率已经达到了 哪怕北京空置率也在 左右 原中财办副主任杨伟民说 从用电量测算 农村房屋空置率 左右 三四线城市为 二线城市平均是 中国房地产报在 年 曾经发过一份 全国 城市住房市场调查报告 认为中国住房空置率整体低于 线城市住房空置率 二线 三四线 关键是怎么去界定空置呢 靠电表水表走动多少 还是靠居委会大妈日夜不停的巡视 年轻人老家有房 北上广只能租房平时没人住 这难道也算空置吗 包括这份 万名中介调查的报告 也有很大的局限性

南昌廊坊 佛山重庆空置率都超过了 不同城市 住房空置率差异的原因出在哪 老龄化购房门槛 房龄炒房都有影响 比如南通老龄人回占比是 空置率是 重庆老龄人口占比 空置率也达到了 年纪越老好多事都看开了 只能靠退休金和储蓄 对大房子好房子没那么强的追求 反过来像深圳这种年轻人多的城市 空置率就比较低 上海虽然说老龄化程度也非常高 但年轻人一直流入 住房还是紧张的 还有炒房的原因 社科院的纬房大数据 北统计了截至 年的房价跌幅 月 廊坊最高房价时点出现在 年 月份 截止到 年 月房价跌幅达到了 北京 几乎腰斩 年 月 比较典型的是由北京睡城之称的燕郊 年燕郊暴涨两倍逼近 万 后来调控收紧跌的一地鸡毛 大量炒房客套牢甚至断供 买了不住又没人接盘 空置率当然高了 南昌之所以排第 主要还是人口流入跟不上 城市扩张的原因 江西本来存在感就不强 七普南昌人口是 万人 进贤县 七普南昌人回是 万人 东湖区 进贤县 跟六普相比增加了 万人 东湖区 进贤县 但总量一直上不去 东湖区 进贤县 南昌这些年新区又开发的太多 东湖区 进贤县 年统计年鉴显示 东湖区 年统计年鉴显示 十年间 南昌市区面积从 平方公里扩大为 平方公里 增长

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万 猛一看真是不少 新 套 新密市 万 伏羲山旅游区 万 如果只看中心城区 新 套 新密市 伏羲山旅游区 万 不看下面的县市 新 套 新密市 万 不看下面的县市 还剩 万多套 选房龄 年以内的还剩 多套 选有集中供暖的小区还剩 套 选 平三室的房子 小三房或者大三房筛一遍之后 武庄 符合条件的挂牌房源只剩 套 万 套 武庄 注意这还没有要求临近地铁 万 套 嵩山 品牌物业 武庄 机 万 套 武庄 外立面容积率这些东西 万 套 武庄 多万常住人回的城市主城区 万 套 武庄 年以内的房龄小三房 万 套 年以内的房龄小三房 带电梯暖气 完全是主流刚需置业的标准 这些条件 过分吗 一点都不过分 想在大城市住上一套正常的房子很难 那结论就是 总量不缺 结构上缺 炒房子的人不缺 住房子的人缺 老房子不缺 好房子缺 最后结合今天聊到的总量 居住面积 空置率房子的差异 跟大家聊聊我对不同生活方式的看法 蓝白始终觉得 房子不重要 圈子工作 家庭才重要 大城市就算人均居住面积少 可空置率高的地方同样一抓一大把 炒房的人是不少 对于好房子的需求也不少 关键是调整自己的预期 第一类如果你刚毕业 手里积蓄不多 父母在老家把工作

市区的中介门店多 新房供应少 肯定没有多少空置的远郊房多人少 房龄 年以内的很多连房本都没有 没有房屋买卖 就没有多少中介参与调查 这些 最容易发生空置的区域又被忽视了 总之空置率这个东西不能太较真 不要天天只盯着老家小城市挑毛病 网上吹嘘的人口高架 地铁规划 日新月异的大城市 也在更高层级的鄙视链里挣扎 再来回答后面的问题 房子盖了这么多 空置也不少 为什么还有那么多人想买房 我们该怎么选择自己的生活方式 这就看大家怎么去理解 房子这个东西了 反正怎么都是住 梯 户也是住几十年的家属院也能住 人车不分流 乱停乱放没人打扫楼道也能住 记得原来跟大家聊过一句话 叫 刚需向下 改善向上 我们当然不缺房子 缺的是那些被欲望推着前进 跟别人攀比的好房子 统计年鉴里有一个视角 电梯 在中国只有 的家庭住房有电梯 像上海东北这些城镇化早 老房子比较多的地区 电梯房比例都比较小 上海电梯房只有 黑龙江 吉林只有 和 辽宁也只有 再举个例子 大家看一个城市的二手房分布 按条件挨个做筛选 拿郑州来说 伏羲山旅游区 万 拿郑州来说 新郑市 新 套 新密市 万 伏羲山旅游区 万 挂牌量是 万多套 新 套 新密市 伏羲山旅游区

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制造业世界工厂的基石 按统计局的数据 年受进出口影响的劳动力总数 达到了 亿人 这还不算服务的进出口 亿人的背后是 亿个家庭 广东山东 江苏浙江 上海福建占中国外贸的比重达到了 所谓 天下财赋半东南 这几个沿海强省 也是支撑中国经济增长的中流砥柱 去年一年 商品房销售额超过了 万亿 销售面积突破了 亿平米 可 上半年 销售额 万亿 降了 销售面积不到 亿平米 降了 百强房企的销售额直接腰斩 眼瞅着房地产一时半会支棱不起来 出口能不能顶得住 对 年的经济走向至关重要 事实证明 没有人能阻挡中国出口的步伐 谁都不能 海关总署发布的数据显示 今年前 个月进出口总值 万亿 增长 重回了两位数的增长 区间只看 月单月的话 按美元计价 月出回 亿美元同比 增长了 市场预期是 进回数据就比较一般了 亿美元同比只增长了 市场预期是 出口出奇的强进回 文弱 贸易顺差夸张的达到了 亿美元 文一次创出了历史新高 同比抗张 达到了 亿美元 这意味着 在美元开启收割模式 全世界都笼罩在衰退潮的环境里 在充满不确定性的 年 出口顶住了巨大的压力 美联储在 月 月 月 月加息了四次 最近连续两次都是 个基点的加息 历史上每一次美元暴力

房子安排的明明白白 女朋友也愿意跟你回去 早晚要回老家的话 租房更好 第二类没有自己的目标 不想回老家也不知道以后在哪里生活 家里也给不了多少支持 那就先提高收入和技能 不要被钱生钱 资产配置 稀缺性这些宏大的词汇所迷惑 真正能稀释通胀的是刚需的收入增速 而不是某处潜力爆棚的房产 第三类如果早就有买房的想法 想在大城市落户生根 那就抓紧时间看房 二手房看几百套 主城区新房全踩一遍有限购的城市 先把社保个税的房票准备好 养成记账和算账的习惯 对一个城市的利率 首付地段 户型开发商库存分布要做好功课 在预算有限的前提下 没有既要又要更要还要的美事 人生就是一个不断做取舍的过程 在大城市挤地铁长见识本领 在小城市天天啤酒烧烤 没有优劣之分 我是蓝白 今天先聊到这咱们下期再见 大家好我是蓝白 出口和房地产 是过去几十年中国经济飞速崛起的 两大法宝 房地产 本质上是把土地作为媒介的 货币化 把城市投资建设的负债 经由开发商手中再转移到居民部门 最终带动上下游的消费 这才有了高楼林立 车水马龙 街道宽阔 园林绿化 学校医院 高铁高速 出口的威力是在劳动力 资本技术的加持下 带动中国的工业全面腾飞 是全球第一大工业国

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中国对东盟的出回也非常强 在 月份产业链条上机电产品 金属制品 塑料橡胶 纺织品 化工产品这些原材料中间品需求暴增 这样的出回形势说明什么 说明就算欧洲和东南亚多么想 甩掉我们 绕开中国还是做不到 拿上面欧洲 东盟最需要的机电产品来说 去年中国机电产品出回 亿美元 同比增长 占外贸出回比重达到了 其中家电 手机计算机 集成电路 电子元件 汽车整车及零配件 机械基础件 电控器材等 类机电产品出回都超过了千亿美元 汽车工程机械 光伏这些高附加值产品全年出回增速 超过了 过去 年 我国技术密集型的机电产品 高新技术产品的出口额分别由 年的 万亿 万亿增长到了 年的 万亿 万亿正是因为有雄厚的产业链基础 在全球产业链转移的背景下 我国与新兴经济体之间 才能形成互补而非竞争的关系 是的东南亚有了服装鞋帽的代加工 组装出回环节的订单 但这样一来 他们就需要大量的原材料和 电子零部件 反过来 这又使中国成了东盟的最大出口国 年越南服装产业链出口中 到 的中间商品都需要从中国进口 生效后 到 月份 我国对 国家进出口 总额达到了 亿美元 像印度马来西亚 泰国新加坡 菲律宾都创造了历史新高 还有韩国

加息的手段 都会迫使其他国家不得不跟着加息 资本外流无法对抗美元升值本币贬值 新兴经济体 万亿美元的外债压力更大 更会重创各国的出口贸易 导致世界经济的衰退 正是这种恶劣的环境下 在 月份的时候 出回增速 创下了 年 月以来的最低点 不管是对欧美日还是电脑 手机集成电路 家具家电都是负增长 当时有不少看淡出口的人认为 东南亚把订单抢了 没有人力优势了 物流太慢了欧美不发钱还加息 会导致订单减少 可谁能想到过了 个月 外贸立马生龙活虎 最重要的原因 还是产业链根本转移不了 今年受俄乌局势的影响 像石油天然气 有色这些大宗商品涨得很区 这就苦了欧洲 遭到了两面夹击 一边是强势美元对应欧元的飞速贬值 另一边是能源价格高涨 国内生产能力严重不足 这就导致 欧洲原先自己内部可以生产的产品 不得不通过进回来满足 所以我们看到 欧洲的贸易逆差在 年迅速扩大 并且成为除美国之外的全球终端需求 提供方 兴证宏观说德国从 年下半年到现在 对东盟和中国 在机械电子产品上的贸易逆差 都出现了明显扩大 而机电的产业链是很长的 东盟在向欧洲出口了更多 机电产品的同时 也意味着 东南亚 需要向中国进回更多的机电产品 所以我们看到

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月的进回只增长了 今年对欧盟 东南亚日本 澳大利亚 印度英国的进回总值全部都在下降 能源和粮食 肥料纸浆的进口量也都在下降 最直观的还是看 数据 这个指标原来跟大家聊过 它其实有 个扩散指数 分别是新订单 生产雇员 供应商配送时间 主要原材料库存 从采购量 原材料库存再到生产量 产成品库存最终形成订单量 是衡量制造业 经济是不是景气非常重要的一个指标 月份的制造业 创出了 年以来的同期 新低有个角度 最近两个月大家看新闻应该会注意到 钢厂贸易商亏的幅度非常大 月份的时候 吨刚的毛利已经亏损到 块左右 上一次出现这样的亏损幅度 还是在 年 拿钢铁生产第一大省的河北来说 河北统计局 月 号的报告说 黑色金属治炼及压延加工企业总计 家亏损企业已经达到了 家 前五个月一共亏损了 亿同比 暴增 河北普阳钢铁说钢厂利润缩水了 以上 月份三分之一的钢铁企业出现亏损 月亏损面继续加大 月基本上全部钢厂都陷入亏损 河北敬业集团发文说 亏到何时还看不到头 何种程度还见不到底 要到 的钢企倒闭 钢铁行业才能进入正常的经营状态 为啥钢厂亏的这么厉害呢 说到底还是没需求 房地产对上下游的影响实在太大了

中韩之间的顺逆差关系正在转换 韩国与中国的贸易从今年 月份开始 终结了此前 年零 个月的顺差 这是从 年 月以来 从来没有出现过的现象 他们自己都想象不到 这几个月 中国对韩国竟然出口了大量的半导体 这意味着 韩国对中国维持了近 年的顺差时代 就此结束 中国进口源于韩国的比例 从 年的高点 已经下降到了 手机化妆品 家电汽车 的市场份额已经萎缩到了 三星的市占率从 降到了去年的 现代和起亚的份额甚至跌破了 今年一季度加起来卖了还不到 万辆 下滑了 不过下半年出回 能不能一直维持这么高的增速 也难说上面提到美联储疯狂加息 全球性的衰退刚刚出现苗头 对一般商品来说 外贸订单反映到出口数据 存在 个月的滞后 时间差有个规律 从历史上看 我们国家的出口强还是不强 跟美国制造业 明显正相关 现在美国的制造业 已经跌到了两年以来的最低点 服务业 已经跌破了荣枯线 可通胀和非农就业数据 还是超乎预期的高 美联储不惜一切代价的持续加息 继续下跌的话 迟早会反映到咱们的出回数据上 不管怎么说 在难熬的 年 强劲的出回稳住了制造业的基本盘 保住了千千万万个家庭的就业 与出口形 成鲜明对比的 真正的问题还是我们的内需 上面提到

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纠结甚至有点 被迫 的降息 这次降息时隔几天才形成文案 时效没有那么快 原因是简单的动作背后 暗含的信息量特别大 以至于需要把当下的经济 地产消费 存贷款货币政策 央行的意图 银行企业 居民的处境全部讲清楚 非常值得跟大家聊聊 月 号 央行做了 亿的 和 亿的逆回购 把 的利率 天 年期 还有逆回购的利率都下调了 分别是 和 期 这是 年年内第三次下调政策利率 上次是 月份 天 年期 天逆回购 年期 月份是专门降的 期 年期 都没有调整政策利率 按惯例 天逆回购 年期 还是要跟大家说这些词都是什么意思 央行是货币的掌控者 想给企业和个人印钱发钱 是需要通过银行手中的 可不是随随便便就能给的 这个时候就用到了各种工具 最重要的两个 个是逆回购 时间短期限一般是 天 天 央行向银行买入债券 手交钱一手交货 到期后再卖给银行 金额越大 短期投放出去的钱就越多 另一个是 中期借贷便利 期限是 个月 个月和一年 以招投标的方式 银行给央行提供债券质押品 央行再把钱贷给银行 很明显一个是购 另一个是贷 个是短期 作用其实都一样 都是央行通过量和价 也就是金额和利率 来控制货币发行的节奏 这些钱不管是买卖还是借贷

有机构说房地产开发建设的年度钢 材需求在 亿吨以上 至少占到了中国钢铁需求的三分之一 今年地产这形势拿地 销售施工竣工全都在下降 不知道啥时候才能看到头 用钢需求当然就下降了 亏损的钢企没办法 只能一个接一个的停工减产检修 高炉还有上游的焦化企业 开工率都非常低 月又是高温和生产淡季 又没有需求 这些上游的高耗能企业生产提不起来 看起来就比较差 连带着进口数据也变差了 所以刺激消费扩大内需需要更多手段 我们已经看到 排量及以下的乘用车购置税减免 在保交楼的要求下 房地产竣工面积增长 才会支撑上游的钢材 下游家电家具建材的需求 还有各地都在搞的消费节 夜市经济发消费券 还有银行的消费贷和经营贷 利率一直在降 努力把钱贷给有需要的企业 还有今年发行了 万亿的专项债 超过 万个项目 做强大基建 下游的中小企业才会有更多的订单 出口顶住了半边天 剩下的就是怎么提振内需的问题 这就是 下半年经济的重要脉络 基建减税放松 房地产继续降存款和贷款利率 想办法刺激消费的政策会越来越多 那句话怎么说来着 工具箱理论上是有无限弹药的 人不痊愈 药不会停 我是蓝白 今天先聊到这咱们下期再见 大家好我是蓝白 我们看到了一次意外

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但我能肯定 的接盘侠们 心回已经被扎的痛不欲生 提前还贷潮可能会继续蔓延 关于政策利率 货币传导机制对房贷利率的影响 其实挺简单的一个事 绕了半天 我只是想说的更清楚一些 为什么说很意外呢 前段时间大家看央行的表态 在二季度的货币政策执行报告里 专门说了坚持不搞大水 漫灌不超发货币 还提到了通胀压力 已经做好有些月份 突破 的准备了 前脚刚说完 扭头就放大招 把大家整的很意外 原因是什么呢 市场里的钱越来越多 对我们有什么影响呢 有三个角度 第一 时间点很有意思 去年底 开了经济工作会议 定调了 是稳增长大年 还说政策要主动作为 然后一月份就降了逆回购和 的利率 今年 月份也是开了高层会议 其中提到力争实现最好结果 然后 月份也降了政策利率 央行还是非常听指挥的 大的基调定下来马上就落地 第二个角度 月的金融数据 月的金融数据是 月 号出的 直没跟大家聊 是觉得该说的已经说的够详细了 都说我是焦虑 如果各位看了心情不好 我就很惭愧 反正数据确实不太好看 每个月的金融数据其实分两块 一块是经济对钱的需求 也就是全社会的融资规模 另一块是货币的供给量 包括广义货币 和狭义货币 社融多了

到银行手里之后怎么办呢 不同银行手里钱多钱少也是不同的 银行们也会在同行之间进行短期的 拆借央行给的钱足够便宜 那银行之间借的钱也会便宜 这就又形成了 市场利率 一般我们看 最终这些钱都是要贷给 企业和个人去赚息差的 这个时候就涉及到 报价了 也就是平时大家接触到的各种贷款 生活开支的消费贷 企业的经营贷 个人买房的按揭贷 利率高低就看 了 大家发现了没有 这是一个货币从央行流向银行 再流向个人的链条 逆回购和 的利率 决定了银行间市场利率 影响了银行手中的资金成本 最终决定了 利率 银行再通过加减基点 最后也就形成了大家的房贷利率 所以这次政策利率调降了 等到 号公布 的时候也会跟着调降 那房贷利率会跟着下降 又分一年期和五年期 现在一年期 是 五年期以上 是 今年还有一个特殊情况 首套房贷利率可以突破五年期 下限 银行上赶着审批房贷 很多城市都能执行 的利率了 要知道年初的时候 我敢说 绝大部分城市还是 以上的利率 这才半年不到就降到 了 按这样飞流直下的形势 这次 年期 很有可能降幅更太 会达到 或者 已经无限接近 了 万商贷 年等额本息 半年时间月供少了 多块 能不能吸引买房的人我不知道

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社会上根本不缺钱 银行手里也根本不缺钱 企业和个人都在存钱 货币大把大把的涌出来 就是不想贷 企业和居民为啥不想贷 其实看俩指标就行 企业就看 居民就看房地产的销售 月疫情又开始散发 李奇霖的报告里提到了一个数据 生产经营活动预期指数 环比下降了 个百分点 还有高炉和水泥的开工率也都在下降 做生意是要看经营预期的 这种散发的阵势 今年不断的 打地鼠 游戏 当然会谨慎扩产 地产就不用说了 现在市面上 都是期房 当大家连房子能不能交付 这种最起码的信任都已经没有了 买房就是跟自己过不去 一个是信心 一个是预期 大家再看一下时间 月 号出的 月金融数据 紧跟着 号就降政策利率 央行的行动堪称光速 这里还有一个非常 非常非常有趣的地方 也是这一次降息最值得讲的地方 和 的利率降了 说降就降不含糊 但是 的操作量是 个亿 要知道 月份的 可是有 亿要到期 还记得上面跟大家说的吗 是央行借给银行的钱 有期限有数量有价格 是主要的印钞方式 到期之后央行是不是续作 续作多少决定了基础货币的供给量 这就很奇怪了 如果说降息代表了央行想印钞的意愿 那 也应该加足马力 把 亿全部续作或者超量续作 不应该缩量续作还减少了 个亿

说明全社会都有强烈的借钱欲望 想扩张想扩大经营 愿意负债 货币多了 那说明印出来的钱也多了 分析这个金融数据其实也不难 先看总量再看结构 经济大概是个啥情况心里就有数了 今天我们重点聊社融 社融有哪些分项呢 信贷企业债 政府债表外 项 还有股票融资 这几项基本把这个社会上 全部的借钱渠道都包括了 大家看 有贷款 有债券有公司上市的融资 有地方政府发债的融资 还有信托 还没贴现的银行汇票之类 杂七杂八的钱 月份新增社融 亿同比 减少了 亿 信贷新增 亿 少了 亿 企业债券只增加了 亿 少了 亿 这说明什么呢 贷款变少了 企业发债也变少了 为什么贷款减少这么多 我们要继续看信贷的分项 信贷的分项有 个 企业 居民票据还有非银 重点我们只看两个 居民和企业 居民短贷少了 亿 中长贷少了 亿 企业短贷少了 亿 中长贷少了 亿 答案出来了 愿意贷款的企业和居民 少了 多个亿 这是大头 更奇怪的还在后面 的余额达到了 万亿同比 增长 的余额 万亿同比 增长 不管是 还是 不管是企业的活期存款 还是居民的活期和定期存款 不管是环比还是同比的增速 全都在上升 飙升这个词来形容 我们甚至可以用 这只能说明一个事实

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除了硬塞给银行之外 不会起到任何积极的作用 可上面说了 企业缺预期 居民缺信心 货币工具不动又不行 这个时候 折中的办法 或者说有一点无奈甚至被迫的办法就是 第一 降政策利率 缩小与市场利率的偏离空间 第二缩量收水 减少银行手里的流动性 这个办法很高明 银行手里的钱少了 同行之间借钱变贵了 央行借钱变便宜了 避免银行之间资金空转 树立了货币传导机制的权威性 另一方面呢 下降 存款与贷款利率也会跟着降 下降 还能保证银行赚息差的空间 下降 存钱的利息少了 下降 刺激大家把手里的存款花出去 贷款的利息更少了 下降 下降 提振大家做生意和买房的意愿 当然货币工具毕竟不是万能的 下降 下降 货币政策已经做了该做的事情 下降 而且做的非常漂亮 总计 下降 非常合理 在货币政策做完之后 剩下的又是什么 是给依旧存活的房企更多的融资 更大规模的 和困基金入场 让更多的期房复工交付 更低的房贷利率 是大货车更顺畅的穿梭在高速公路 更多的影院酒店商场 名山大川人头攒动 是更多的水泥沥青挖掘机生产线开工 更多的工厂机器轰鸣 货币不是万能的 但货币政策取向却代表了 未来社会所有领域的趋势变化 过去几十年的历史告诉我们

一边是果断的降政策利率 引导房贷利率继续下降 另一边是缩量收水 不给银行提供过多的钱 这看起来太矛盾了 这就是货币研究最美妙的地方 央行能不知道制造业缺的是预期 房地产缺的是信心吗 当然知道 而且 定比你我这样对着一大堆数据 来回解读的 知道的更详尽 更深刻关键问题是 怎么做 这就是我们要聊的第 个角度 央行要确保 印钞 机制的权威性换句话说 市场利率不能偏离政策利率 不能出现倒挂 否则就会造成货币工具的失效 这是一个很严肃的问题 和 的数据已经充分表明 市场里一点都不缺钱 所以没有必要再等量或者超量续作 没有必要给银行更多的钱了 正因为每家银行手里的钱太多 又贷不出去 就产生了一个奇异的现象 银行间拆借市场的利率 远比政策利率要低 在降息之前 处于 的水平 距离 的 天期逆回购利率 相差了 个 同业存单接近 的水平 和 的 利率相差 个 这意味着 家银行从市场上融资的成本 要远远低于从央行那里拿钱的成本 那么好换做你是银行 如果能以 的利率借到钱 何必又以 以上的利率 从央行那里借钱呢 能借到比常规货币工具更便宜的钱 就意味着 银行之间会有更多的资金套利 更多的资金空转 这个时候 就算 的操作量再大

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让停工这件事变得没有那么糟糕 但是其他烂尾楼业主们 没法发出自己的声音 广发证券估计 目前违约房企 停工面积平均占比 左右 违约房企占行业总产能比例 差不多达到了 往高里估算行业停工面积 差不多是行业施工面积 亿平米的 左右总量差不多达到了 亿平米 如何处置这些停工楼盘 是 年的艰巨任务 地方上在努力 央行发了一个又一个的通知 经困基金 都入场了可效果依 旧不明显 这个时候需要更高层级 威力更大的部门介入 今天的视频 我们从两个消息来展开尝试 解读 下半年房地产市场的宏观调控思路 还有房地产回暖的时间点 哪些开发商会活下来 盘活停工楼盘的步骤 月 日央视报道住建部 财政部人民银行有关部门出台措施 益 维护社会稳定大局 完善政策工具箱 有关部门强调 保交楼 持法治化 市场化原则 压实企业自救 益 维护社会 通过政策性银行专项借款的方式 有关部 压实企业自救 益 维护社会稳定大局 支持已售 有关部门强调 保交楼 稳民生 思想 坚持法治化 市场化原则 压实企业自救 益 维护社会稳 逾期难交付住宅项目建设交付 有关部门强 原则 压实企业自救 益 维护社会稳定大 整个报道还不到 个字 有关部门强调 场化原则

请相信这样的趋势 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 麻烦还能坚持看到这里的朋友 给个三连 谢谢大家 大家好我是蓝白 月份的 年期 果然降了 这是一次专门给房地产准备的降息 因为现在不少城市都不再执行加点了 首套房还能突破 年期 下限 这意味着 房贷利率 已经来到了 的水平 只用了半年时间 房贷利率梦回 年 我到现在都觉得有点不可思议 但问题是 现在楼市的症结并非是利率的高与低 我还记得一对郑州小夫妻的故事 他们经历了 年的异地恋 去年刚办了婚礼 然后在 月份买了一套 平的小三房 首付 万 贷款 万 年还清 每月房贷 块钱 的利率站到了山岗上 两个人加起来月薪不到 预产期是今年 月份 房租每个月 自从买了房子 他们几乎每个月都要去一趟工地 看看房子盖到了第几层 月份这家巨型开发商宣布债务违约 他们买在了 层 房子在 层停工 送了来 整栋楼有 层 去年 这对小夫妻发出来的第一个视频 里面说 从此万家灯火 终有一盏只为我而亮 很不幸他们在被房贷压垮的同时 还要接受孩子出生之后继续租房 倾注全家心血的房子可能烂尾的事实 他们又很幸运 大量网友的声援和关注 巨大流量带来的变现机会 另类网红身份的蜕变

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的选择题 而是时间早晚的问题 之前网传的版本有两个第一 设立房地产基金计划第二 出台 关于发行棚改专项债的全国性政策 很明显这两个方案 都跟最终的落地方案有出入 最大的不同 这次落地的方案 是正儿八经的国家队出手 不用专项债的方式 也不用经困基金的方式 而是直接给专项借款 出手的规格更高 方式更直接 规模也可能更大 足以看出国家对保交楼的决心 封闭运行 专款专用 就意味着这笔钱也会有 极其严格的监管 强调了 专款撬动银行贷款跟进 这说明 盘活烂尾楼光靠这笔钱还不行 举个例子之前郑州的地产纤困基金 专项基金对子基金的出资 比例不超过 子基金 对项自的自有资金出资比例不超过 这笔钱进到项目公司只能用于施工 如果还有可售货值 银行再给开发贷 项目完工后 销售这块能补上来 就可以实现经困基金的退出 国开行的专项借款也是一个道理 只要是贷款 就不可能存在 肉包子打狗有去无回 哪怕像以前的棚改 也有个链条 央行 国开行 地方拆迁安置 再通过卖地收入偿还贷款 专款进到项目充当杠杆的作用 撬动更多的银行贷款进入 销售回暖 有新的购房者接盘 房子交付把贷款还上 才能实现良性循环 所以这里存在两个关键的问题 第一

压实企业自救 益 维护社会稳定大局 有几个重点 有关部门强调 保交楼 稳民生 坚持法治化 市场化原则 压实企业自救 益 维护社会稳定大局 第一房企是责任主体 有关部门强调 保交 化 市场化原则 压实企业自救 第一房企是责任主体 地方上有属地责任 多方都在努力保交楼 但还是存在资金缺口 第二 此次专项借款精准聚焦保交楼稳民生 严格限定用于已售 逾期难交付的住宅项目建设交付 实行封闭运行 专款专用 第三通过专项借款撬动银行贷款跟进 支持已售 逾期难交付住宅项目的建设交付 第四对逾期难交付背后 存在的违法违规问题 依法依规严肃查处 对项目原有预售资金被挪用的 追究有关机构和人员责任 这意味着 万众瞩目的保交楼方案终于落地 持续了 年多的楼市寒冬 等来了终极大招 其他细节并没有披露 规模有多大有没有先期试点 是不是类似于棚改 那样 由国开行提供质押 央行放款给 国开行再贷给地方 但有几个关键词要注意 如完善政策工具箱 正像蓝白 之前反复跟大家说的人不痊愈 药不会停 只要房地产没有复苏 就会有持续不断的力度 越来越大的各种形式 创新的招数使出来 直到见效为止 从这个角度来说 救楼市修复信心 并不是 能 或者 不能

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境失 美元债展期 第二已经卖完的房子 开发商没钱躺平 监管资金也被挪用了 施工方也不垫资了 信托也撤了 银行也抽贷了 没有油水的项目怎么实现交房呢 坦白说这一类烂尾楼最难处理 市面上我们见到的十年八年 都没办法复工的烂尾楼 大多属于这种 这两个问题只有一个办法 追偿 专项借款的救助对象是已售 逾期难交付住宅项目 也就是已经取得了预售证 过了交房时间烂尾的项目 请注意报道里有句话 严惩逾期难交付的违法违规问题 追究违规挪用预售资金的责任 正好合肥前两天开了房地产的调度会 其中也明确提到了 对查实存在有故意 躺平等行为的 严格依法依规处置 这是首个地方政府 对开发商故意躺平行为的警告 房子卖了 公司大笔分红了 把预售监管资金掏空了 钱也不知道去向公司倒下了 老板游艇会所样样不缺 子女财产全都转移到海外 房子烂尾的后果 却要全社会承受 世界上哪有这样的美事 这些人捅 了这么大的窟窿出来不会就这么算了 举个例子 村镇银行已经累计垫付了 亿 月 号 又开始了单人金额 万 万的垫付 如此大规模的垫付 封新东方 并金额 封新东 资金来源都来自查封 金额 封新东方林 扣押和冻结的资产 合并金额 道理还是一个道理

专项资金似乎是更有利于那些 世茂 专项资金似乎是更有利于那些 世茂 年 月 日到期 摆烂的房企 的美 元债违约 美元债违约 恒大 恒大 未回售部 境内债二次展期 宝龙 宝龙 展期 年 付剩余 境内债展期 富力 境外子公司怡略有限 包展期 年 美元债展期 世 债违约 本来需要集团和项目公司想 二次展期 债展期 债展期 世茂 年 月 日到期 方设法凑钱 美元债违约 恒大 恒大 未回售部 境内债二次展期 宝龙 宝龙 展期 年 付剩余 境内债展期 富力 境外子公司怡略有限 包展期 年 美元债展期 世茂 美元债违约 恒大 结果有了新的钱进来 境内债二次展期 宝龙 境内债展期 富力 美元债展期 世茂 年 月 日到期 规模 美 责违约 美元债违约 恒大 恒大 未回售部 啥都不用管 境内债二次展期 宝龙 宝龙 展期 年 付剩余 境内债展期 富力 境外子公司怡略有限 包展期 年 美元债展期 世茂 美元债违约 恒 这对那些还在坚持不躺平 内债二次展期 宝 境内债展期 富大 美元债展期 债违约 坚持还债的民企开发商来说 次展期 责展期 债展期 世茂 美元债违约 恒大 是不是不太公平呢 境内债二次展期 宝龙 境内债展期 富力

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北京国有资本运营管理 有限公司 中银投资资产管理有 举个例子 老王想借银行的钱 但信用不够银行不借 哪怕把流水房子都拿出来抵押 银行能借的钱也是毛毛雨 老刘很有威望 这个时候站出来打包票给老王担保 钱还不上找他 可私下里 老刘也担心万一老王真还不上怎么办 没关系老王承诺 银行借了多少钱 就把价值多少的资产抵押给老剂 这个发债方式算是一种有益的尝试 也是更高层级部门的资金支持 重点在于 名单里的 家公司是大浪淘沙 硕果仅存的民企开发商 在现在这个民企开发商几乎 全军覆没的时间点 似乎有了 御赐皇马褂 的身份 活下去的概率就更高了 个是保交楼的资金支持方案 另一个是给依旧存活的 财务优质的民企发债支持 几乎同时落地 从来不存在什么巧合 包括调降政策利率 年期 的非对称降息 月下旬密集的救楼市手段 预示了下个阶段调控的两个思路 第一 对那些已经爆雷的房企专款专用 封闭管理支持项目复工 业主一定要收到房 这是底线 保房不保企 第二对那些还在正常经营 股债价格大幅波动的优质民企 既保房也保企 避免风险进一步蔓延 在保交楼的终极方案之前 金融部门 地方政府已经做了非常多的工作 华创宏观张瑜总结了 个路径

专项借款的目标很明确 就是为了盘活项目 一切以复工为前提 唯有复工交楼才能提升购房者的信心 销售才能恢复卖地 收入才能回暖 当然万事开头难 如果药效还不够好 会祭出更多的手段 总之就一句话 不要担心 房子一定会交付 与保交楼方案同一天落地的 还有一个关于房企的消息财新的报道 月 号中国银行间市场交易商协会 再次召集多家民营房企召开座谈会 探讨通过中债信用增进 公司增信支持的方式 支持民营房企发债融资 首批 家公司名单是 龙湖 国石油天然气 中国中化股份有限 首批 家公司名单是 宠湖 公司 北京国有 银投资资产管理有 国石油天然气集团有限公司 国网英大国际控股集团有限公司 中国中化股份有限 公司 北京国有资本运营管理有限公司 首钢集团有限公司 中银投资资产管理有 国石油天然 国中化股份有限 中债增信 算是央行的孙公司 公司 北京国 投资资产管理有 国石油天然气集团有限公司 有限公司 中国中化股份有限 限公司 中银投资资产管理有 没份有限 公司 土 产管理有 国石油天 化股份有限 同时房企需要用资产提供反担保 公司 北 资产管理有 国石油天然气集团有限公司 团有限公司 中国中化股份有限 充当抵押物 公司

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申万宏观的数据 月商品房销售面积跌了 销售额跌了 在去年非常低的基数下 新开工面积同比跌幅达到了 住宅竣工当月同比跌了 三年平均增速跌了 去年 月份 是全国楼市急速下滑的转折点 本来数据就不好 同比去年超低的基数 今年 月的销售 施工竣工又下滑这么大 只能说明购房者并没有因为低首付 低利率 地方和金融部门努力的保交房所 感化 对期房交付的严重不信任 已经达到了顶峰 买房的信心塌陷之后 靠地方上的努力 靠部分金融机构的驰援 限于规格力度时间修复起来非常慢 这次以政策性银行专项借款作为契机 配合越降越低的房贷利率 遍地开花的限购限贷放松 下半年一二线强市的主城区 成交量会慢慢的恢复 穿越周期的央国企活下来的优质民企 他们会瓜分楼市规模萎缩后的残羹 至于能不能买房 在哪里买房 选择在哪里生活 买什么样的房子 月 号和 月 号的两个视频里 已经跟大家聊过 就不再重复了 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 多天没更 我自己都觉得生疏了 今天呢 我想从一个平时大家容易 忽视的角度出发 聊聊下半年 想保住我们的工作 需要用哪些手段 哪些地方 会借此机会 成为中国经济的顶梁柱 我们想搞清楚

是建立一对一帮扶机制 逐个解决问题项目 月中旬至今 陕西 逐个解决问题项目 月中旬至今 保量和确保安全 已经有河南郑州 收策 要求对在建项目在保质保量和确保安全 陕西 咸阳 力争按期交房 洛阳平顶山 帮扶政策 要求对在建项目在保质保量和确保安全 陕西 咸阳 工进度 力争按期交房 陕西 咸阳 驻马店陕西咸阳 要求对在建项目在保质保量和确保安全 力争按期交房 山东济南 陕西 咸阳 帮扶政策 要求对在建项目在保质保量和确保安全 快施工进度 力争按期交房 陕西 咸阳 四川绵阳等 多个城市 在建项目在保质保量和确保安全 交房 出台了对房企一楼一策一专班 的政策 第三设立地产稳定基金 比如上面跟大家提到的典型案例 郑州规模 亿的地产纤困基金 由郑州财政局实控的中心基金 设立 亿的母基金 母基金在和项目所在区的城投央国企 施工企业 资管公司 银行共同成立子基金 按照一个项目一个子基金的方式 盘活项目 基金投向上是 到 个月内净资产 较高未来销售收入 能够覆盖项目投资的项目 三是推进 交房即交证 月中旬到现在 河北湖南衡阳 河南云南大理州先后发文 推广 交房即交证 这些措施显然还不够 房地产市场下行的趋势依然没有改变

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这个时候就需要换药打点滴了 所以 我们可以把这场会 视为下半年经济的路线图 细看这些内容 一城一策的房地产信贷政策 可能预示了部分城市会出现 更低的首付 其实没什么好聊的 房地产成交只要上不来 类似的政策会越来越多 利率突破 也不是没有可能 有一条我觉得挺重要的 用好逾 亿专项债地方结存限额 月底之前发行完毕 这里要解释两个概念 专项债 结存限额 咱们简单点说 每个省份 想搞建设 手里得先有钱 钱从哪里来呢 是靠收税 二是靠卖地 可是因为分税制 地方上的财权和事权是不匹配的 又要马儿跑 又不让马儿吃草 靠手里这点钱 是不够的 这个时候 就得发债券 举债创收 搞活经济 在 年以前 很多地方为了搞建设 成立了融资平台公司 本金 承诺固定回报或保障最低收益的 通过签订阴阳合同 会资本合作规 成立了融资平台公司 页目融资提供各种形式的担 的实施意见 兜底项目投资建设运营风险 本金 会 不管啥项目 能不能收回成本 共各种形式的担 的 资建设运营风险 本金 承诺固定回报或保障最低收益的 通过签订阴阳合同 都给这些城投公司借钱提供担保 种形式的担 设运营风险 会资本合作规范发展 本金 承诺固定回报或保障最低收益的

外面正在发生什么事情 更认真的看这个世界 哪怕有一丁点的启发 也算有收获 至于个体 在时代洪流面前 能不能嗅到什么机会 能不能趋利避害 指望一个像完成作业一样的 分钟视频 是很难做到的 月 号的 上 又发了稳经济 项接续政策 其中包括 增加 亿以上政策性开发性 金融工具额度 用好 多亿元专项债结存限额 允许地方 一城一策 运用信贷等政策 合理支持刚性和改善性住房需求 决定向地方派出稳住经济大盘 督导工作组 为什么要重视这些政策呢 因为今年太特殊了 大家应该还有印象 月份的时候 也有一场稳住经济大盘的会 当时提出了 项政策 优化复工达产 当时提出了 项政策 保障货运通畅 理限高等规定和 比如退税规模增加 亿 见定和 优化 取消低风险地区的通行限制 保障 等规定和 优化复工达产政 乘用车减税 亿 保障货运通畅 合理限高等规定和 优化复工达产 支持刚需和改善买房 保障货运通畅 理限高等规定和 然后我们就看到 月份的房地产销售 汽车销量 工业增加值 社会消费品零售总额 全都开始复苏 月份 除了出口外贸坚挺之外 各种指标 厂又开始往下走 这就跟小孩发烧一样 月份的时候发高烧 先来一波退烧药 好转之后 月和 月又反复

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更偏向民生补贴这一类无偿的 公益性质 主要靠税收偿还 最近几年 因为要严控地方的债务率 对地方财政的赤字要求很严 所以 一般债的额度肯定就被压缩了 那相应的 专项债的发行自然就会加速 尤其是 年以后 专项债发行规模占比 远远超出了一般债 今年 更是创出了超过 占比的历史纪录 农田水利 农田水利 支持中小银行 公路铁路 支持中小银行 产业园 城市管网更新 行 基建和数据中心 中小银行 保障房 干啥的都有 银行 专项债发出去之后 小银行 银行买了债券 持中小银行 这些钱转换为政府存款 行 用来作为基建项目的资本金 要想启动 完成项目 参与建设的上下游公司 也得从银行贷款 作为专项债的 配套资金 那企业的贷款额度 自然就上来了 然后 这些项目 就可以用来创造就业岗位 拉动投资 总之 以后大家看到专项债这三个字 就知道 这是地方上为子搞建设 最重要的融资手段 可以看作是 大基建 的代名词 只要是债 总得有个额度限制 不能无限发 否则还不上的话窟窿就大了 财政部的数据 年 全国地方债限额是 万亿 其中 一般债的限额是 万亿 专项债限额是 万亿 再来算兰笔账 截止到 月份 全国地方一般债的余额是 万亿 专项债余额是

通过签订阴阳合同 财政 这样一来 方出资代表为项目融资提供各种形式的担 的实施意见 由政府实际兜底项目投资建设运营风险 会资 这些债到底是属于地方上的 提供各种形式的担 的实方 投资建设运营风险 本金 承诺固定回报或保障最低收益的 通过签订阴阳合同 会资本 还是属于平台公司的呢 融资提供各种形式的担 的实施意 底项目投资建设运营风险 金 承诺固定回报或保障量低收益的 通过签订阴阳合同 债务这种东西 一旦变成糊涂账 种形式的担 不款承 设运营风险 债务这种东西 一旦变成糊涂账 后果是难以想象的 城投虽然跟地方有千丝万缕的联系 但他毕竟是公司 万一哪天还不起债了 难道我们的水电气暖 都断了不成 所以 从 年开始 明确规定 地方政府债券是地方上唯一的融资渠道 把地方债和城投债切割 多的就不讲了 其实后面还有很多故事 反正 年以后 自从允许省级发债 地方债就开始井喷 地方债里 又分为专项债和一般债 顾名思义 专项债的投向 是特定项目 比如高速公路 地铁 产业园区这些 后期靠项目的收益偿还 要是项目建成后的收入不够 那就靠政府性基金收入 也就是卖地收入来还债 般债呢 是用来弥补一般公共预算的赤字

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有条件的省份 要力争完成目标 月 号经济形势座谈会画 提出 东南沿海 省市要继续 挑起国家发展 稳经济的大梁 发挥保障国家财力的主力作用 两个月内 点名了三次 第一次 是东南五省市 广东 江苏 浙江 上海 福建 第三次 没有提及具体的名单 第三次 是广东 江苏 山东 浙江 河南和四川 加起来就是 粤苏鲁浙 豫川闽沪 总共是七省一市 官方数据 这些地方 对中央财政净 上缴中贡献超过六成 市场主体数量占全国四成以上 贡献了 以上的就业 在这七省一市 任务艰巨 能不能完成目标 也难说 所以需要我们继续拆解 华安证券 有一份报告 梳理了下半年区域经济达标的全景 一看基数 三看目标 三看专项债的余额 四看新项目的申报 拿专项债的余额来说 一线城市里 北京 上海 年年底 剩余专项债 限额分别是 亿 亿 第二梯队是沿海省份和内陆经济大省 江苏 福建 山东 广东 存量空间分别是 亿 河南 氵 河北 四川 存量空间超过了 亿 他们剩下的发债额度 肯定是够的 还有目标 截止到 月 号 已经有 个省市对全年目标做了表态 根据表态的积极程度 对地方的意愿进行分档 第一档 是 咬定目标 奋力实现 包括江苏 山东 福建 湖北 个省市

万亿 这么来算 专项债 距离限额还有 万亿 这里就有点奇怪了 为什么离限额还有 万多亿 这次说的却是 用 足 亿的限额 呢 说到底 还是区域之间的底子不均衡 粤开罗志恒举了个例子 年北京 上海 江苏 山东 福建 浙江六个省市 剩余限额合计达到了 亿 占地方政府全部剩余额度的 每个地方税收和卖地收入不一样 能储备多少基建项目 额度剩多少 还债的能力 当然也不一样 如果把限额全都用了 那么像中西部 东北 些财力弱的省份 就可能出现还不上债的风险 还有一点 今年房地产啥样大家都清楚 卖不出去地的城市有不少 用足 亿的限额 不算少了 不管怎么说 这是国家做强基建的坚定态度 专项债怎么分 哪些省能分到更多的项目 不同底子的省份 贡献度有多大 是判断下半年 经济走向的一个重要角度 所以 接下来的问题是 这么多省份 哪些地方会瓜分这些专项债的余额 或者说 下半年中国经济的 顶梁柱 都是谁 我们从 最近关注度非常高的一个热词聊起 遇到收成不好的年景 家里有困难 能干的孩子们 就得多出点力 这是不是天经地义呢 所以 今年有一个词 被反复提及 就四个字 经济大省 我们将一下时间线 月 号要求 经济大省要勇挑大梁 月 号 提出

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山东是 象群模式 城市分布相对均衡一些 国有企业占比大 重工业企业数量多 制造业占比 远高于全国平均水平的 河南是我国重要的粮食 能源和原料工业基地 加上中国之中的区位 发达的交通体系 支柱产业自然是农林牧渔和批发零售 郑州前几年崛起很快 加速了对省内其他城市的虹吸 我们做个总结 用足专项债额度 说明刺激基建的空间 远远没有到头 下半年的顶梁柱 有 省 市 广东 江苏 山东 浙江 河南 四川 福建和上海 从项目储备 目标 额度来看 福建 山东 河南达标的希望最大 还有两个细节 第 经济日报 已经在头版连续发 了 篇文章 只聊一个话题 这些省份是怎么 挑大梁 的 第二 月份已经开展了两轮督查行动 带队级别非常高 历史上 每次督查过后 民间投资都能快速增长 国盛宏观熊园列出了 组数据 月份 发改累计审核固定资产项目投资额 超过了一万亿 是去年同期的 倍以上 上半年 五大建筑央企 中国建筑 中国中铁 中国电建 新签基建类合同金额达到了 万亿 同比增速 远高于基建增速 月沥青的开工率 从 月份的 上升到了 水泥发运率上升到了 这些密密麻麻的政策 整齐划一的动向 任何人 都能嗅到非同寻常的味道 我是蓝白

第三档 是 确保实现 包括河南 河北 四川 个省市 第三档 是 实现最好结果 包括吉林 浙江 广东 大多是上半年受疫情冲击重 自己也明白达标难度比较大 这是一个很有意思的角度 全年 经济目标的描述语言 是非常严谨的 当然会有 话外音 比如 存在困难 不会说实现不了 而是用 实现最好结果 来代替 已经过了大半年 既然敢说出咬定目标 那大概率已经有谱了 然后再看新的专 项债项目储备 福建 河南湖北 上海 浙江 湖南广东项目储备丰富 河北北京 江苏 安徽项目储备比较匮之 报告的结论是 经济大省中 福建 山东 河南最有希望达标 后面的几个省市 要么是有项目 没额度 要么是有额度 没项目 要么是表态没有底气 浙江 氵 湖南缺的是专项债存量额度 江苏 四川缺的是项目 像上海 吉林 海南 湖北 天津 达标难度非常大 那接下来 我们继续分析 既然福建 山东 河南成了 全年 全村的希望 他们靠什么来实现呢 这就要聊到 不同省份的优劣势了 从各省的投入产出表来看 福建的支柱是交运仓储 服装鞋帽 房地产 年人均 达到了 万元 全国排第四 当然还有像宁德时代 片仔廣 厦门钨业 三钢闽光 涵盖了电器机械 医药制造 金属冶炼加工

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只用了半年时间 房贷利率就降到了 年前的水平 过去 年 年 年前买房的人 全都成了大冤种 央妈恨不能揪着耳朵 大声吼着 向整个市场来宣告 房地产还是那个能给家里赚钱的亲大哥 与此同时 大洋彼岸 开了一个一年一次的全 球央行年会 参会的有 个人 有全世界主要国家的央行行长 财政部长 学者机构 总之 全是大佬 美联储的老大 只下了 分钟的狠话 就震动了全球 美股当天市值就蒸发了近两万亿美元 比如 尽管消费者和企业 将感受到经济上的痛苦 但将通胀率恢复到 的目标 是美联储的首要任务 历史纪录强烈警告 不要过早的放松政策 未来的加息路径 会更加鹰派 月很可能加息 本轮加息的 终点 利率 可能会高于 总之就是 只要大通胀不结束 美联储绝不收手 美联储说的历史记录 是上世纪 年代 在 世纪 年代的美国 经历了低通胀 高增长的黄金时代之后 没有新的技术革命出现 国家竞争力和企业活力下降 凯恩斯主义逐步失效 而石油危机引 爆了大滞胀 工资和物价呈现螺旋式的上升 生活成本提升 工人要求提高工资 物价继续上升 强化通胀预期 缺油 缺电 物价飞涨 大家都开不起大排量肌肉车 工会过于强大 企业只能把高昂的成本 转移到消费者身上

今天先聊到这 咱们下期再见 月 号央行宣布从 月 号起 下调金融机构外汇存款准备金率 两个百分点 从现在的 下调到 这是央行今年第二次 下调外汇存款准备金率 什么叫外汇存款准备金 其实跟人民币的存款准备金 本质上是一样的 都是银行收到存款之后 上缴给央行的一部分钱 央行通过调高 调低准备金率 决定是否给银行 给市场释放更多的外汇 也就是说 准备金率的高与低 是汇率的一种干预工具 视频的后半部分会有详细的解释 为什么央行这个时候选择干预汇率 动用这个手段意味着什么 大家好 我是蓝白 选人民币 还是选房子 我们似乎又碰到了一个经典的老问题 但这一期 我想表达的是 这个问题 根本就不是个问题 我们先从不同国家 面临的不同 处境说起 然后 再聊到汇率和房价的真实关系 到底是怎么样的 这一期内容 涉及到货币政策 出口 汇率 楼市之间的关联 可能语速会有点快 这个习惯 我也特别想改 可一时半会还是改不掉 先厚着脸皮求个三连 前段时间 中美两大经济体 分别发生了两件大事 央行意外的祭出了降息工具 我们的 年期 直接下调了 一年期只降 因为 年期 挂钩的是房贷利率 下调这么多 不少城市已经能执行 的房贷利率

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为了刺激房子的销售 宁可冒着汇率贬值的风险 我们似乎又回到了两难选择 也就是开头提到的 老生常谈的 保地产 还是 保汇率 说了这么多 下面才是今天要聊的重点 这真的代表了央行的想法吗 房地产和汇率的拉锯极限 在哪里 如果这种拉锯的局势持续下去 对普通人的影响有多大呢 首先 房价和汇率 完全不是网上渲染的 对立的 鱼和熊掌一般的矛盾体 如果只从理论上来看 房价和汇率应该是反方向变动的 人民币贵了 进口东西便宜了 原来一万一平的房子 九千就能买到 人民币变便宜了 出口东西也变便宜了 一万一平的房子 需要花一万一才能买到 但这个假设 在真实世界里 几乎很难应验 原因是 我们的国家房子值不值钱 跟政策 人回结构 城市化的关系更大 否则 怎么能解释 年汇改之前 汇率和房价一块涨 年棚改房价暴涨 汇率变动的幅度反倒不大 更没有办法解释 我们的货币 之前很 长的一段 时间 对外升值 对内贬值的独特现象 其实早在 年三季度货政报告里 回答过这个问题 第一 弃房价 保汇率 的一种逻辑是紧缩货币 从而挤出资产泡沫 并以高利率来稳定汇率 这会导致危机式的被动去杠杆 代价很大 过程比较痛苦 汇率实际上也很难稳住 第二 弃汇率

同样的供应链危机 同样的能源短缺 同样的大通胀 简直是 年的完美复刻 直到出现了一位大人物 沃尔克 年到 年 他把联邦基准利率直接提到了 用暴力加息的手段 彻底扭转了市场的通胀预期 通胀从两位数降到了 以内 代价当然是巨大的 与此同时 美国的失业率到了 以上 创出了几十年以来的新高 破产企业翻倍 宁可顶着美国经济大衰退的风险 也要把 打掉通胀 进行到底 因为政策过于激进 甚至还遭到了人身威胁 农民把拖拉机都开到了美联储的门回 在过去半个世纪里 每当美国货币政策紧缩 美元就会走强 美元资产收益率升高 新兴市场国家资本外逃 金融和经济危机就会接而至 功过留给后人评说 多年之后 全世界再次笼罩在 美元暴力加息的阴影之下 月的第一个交易日 日元对美元汇率 年以来 首次跌破了 关口 韩元也刷新了 年以来的低位 欧元和英镑 今年对美元跌幅达到了 以上 人民币 当然也不例外 从 月中旬开始 个交易日之内 离岸美元兑人民币的汇率 累计 贬值超过 点 大家都在讨论什么时候会破 然后 我们就看到 我们的央行 顶着美联储堪比上世纪 年代的疯狂加息压力 逆势选择降息 尤其是义无反顾的 继续大幅下调房贷利率 表面看起来

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痛苦扶择的十字路口 这个时候 寄希望人民币化身变成 既要又要 更要 的完美角色 显然是不现实的 同样的 这个时候 人民币汇率会不会破 重要吗 还真没有那么重要 第一 又不是没有破过 年 月份 人民币汇率破 是汇改后的第一次 最多贬值到了 附近 就掉头逐步回到了 以内 年年初 因为疫情 市场又不看好人民币了 后来复工复产又开始了升值周期 第二 这一轮人民币贬值预期 跟以往比起来算不了什么 从 汇改到现在 人民一共有四轮贬值周期 分别是 年的 中美货币政策背离 跟现在有点像 还有 年的贸易摩擦 年华为被制裁 还有 年年初的疫情 每一次 央行都没有 市场想象的 好像汇率贬值就是天大的事一样 比如今年 月份 一波贬到了 央行动用的工具 只是把外汇存款准备金率从 下调到了 什么意思呢 每收到 美元的外汇存款 银行以前需要留 美元给央行 下调准备金率之后 给央行留 美元做准备金 银行手里的美元就变多了 当时 金融机构的外币存款余额是 万亿 降一个点 相当于释放了 亿美元 借此来降低市场对美元的需求 在 个月之前的贬值周期里 除了下调外汇存款准备金率 其他的 汇率干预工具 比如调整风险准备金率 直接下场买卖 都没有使用

稳房价 则是放松货币来支持房价 试图以低利率刺激通胀和房价 这同样会加剧结构扭曲和债务积累 导致调整的时间更长 代价更大 大概意思就是 翔味巧克力 和 巧克力味的翔 之间的区别 我觉得有句话挺重要的 即便付出巨大代价 汇率实际上也很难稳住 重点就是这一句 汇率 不是你想稳就能稳的 上面说了 在强势美元周期 英镑 欧元 日元 全都创出了几十年以来的最低水平 如果统计所有的非美货币 今年人民币贬值幅度不到 以 年作为基期 美元兑人民币汇率的升值幅度 明显小于美元指数的升值幅度 而且 这两者之间的 剪刀差 还在扩大 这只能说明 人民币相对于美元指数的点位来说 已经不算弱了 央行前行长周小川说过一句话 大国 应该优先考虑对内经济 货币政策优先考虑的 定是稳增长 而不是稳住汇率 前几天李迅雷说 全球经济步入了一个比烂的时代 大家都好不了多少 就看谁先挺不住 没有一个国家能够独善其身 欧洲的能源危机已经收不住了 这个冬天会冷的彻骨 美国史诗级大通胀没有结束之前 暴力加息只会导致衰退大潮加速 我们的房地产 在光速的利率下降 极度宽松的限购限贷面前 房子还是卖不动 土地还是卖不动 所有的经济体 都处在迫不得已

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留学成本变贵了 我听说 好多留学生现在都在后悔没有提前换汇 做外贸的 和做进回的 有人欢喜有人忧 因为进口成本增加 还有猪肉涨价的原因 物价上涨不可避免 但幅度肯定不会太大 正像前几天吹风会上说的 国内物价水平可能要比 前几个月略高一些 人人都不喜欢房地产 我也是 捆绑了六成以上的居民财富 虹吸了巨大体量的信贷资源 造就了三六九等的圈层 割裂了城乡之间的联结 可转了一大圈 哪怕 的民营房企躺平违约 一半的土地卖不出去 影响了千万家庭的就业收入 把楼市踩在脚下才发现 我们还是找不到替代品 房产税 统一大市场 长租房 调节过高收入 双减 对一线劳动者足够的尊重 转型新能源和半导体 兼顾效率与公平 这一次把房地产救起来之后 用时间 来换空间 笑傲江湖 里说 如果你的下一代抵受不住练武的诱惑 再拿起剑来闯荡江湖 你能阻正的了他们吗 人就是江湖 你怎么退出 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 前两天去超市 红壳鸡蛋涨到 块了 柴鸡蛋 块多 楼下卖鸡蛋灌饼的老板 苦于不能涨价 想方设法挑最小的鸡蛋来充数 我查了一下 比较有代表性的 新发地市场的鸡蛋批发平均价 上周是 元每公斤 比上上周 也就是

央行的态度非常淡定 对待人民币走弱 几乎是 冷处理 这种情况下 就算 月份破 又能怎么样呢 所以 从央行的态度来看 汇率当然要稳 但远没有大家想象的十万火急 除非 出口开始恶化 国外没订单了 外资持有债券股票的规模持续减少 那个时候再出手不迟 或者说句不太恰当的话 现在这个阶段 汇率是不是破 的重要性 无法跟房地产相提并论 东吴宏观陶川说 本轮周期中 保地产 才能保汇率 地产 才是汇率的 胜负手 换句话说 从现在开始 到明年初 这几个月的时间里 就是一轮房地产和出口之间的赛跑 今年美元起飞 死扛着一路加息 欧美因为能源和高利率 造成的需求衰退 外贸订单早晚会变少 在明年初 出回订单恶化之前 人民币就算破 也无所谓 未来几个月 出口即便顶不住了 如果房地产能支棱起来 卖地收入稳住了 销售稳住了 社会上的投资 消费 信贷又上来了 就业机会又变多了 中国的资产变得比海外更具有吸引力 人民币贬值的基础 当然也不存在了 在这一段 美元收割 全球 比烂 出回硬抗 房地产还没救起来 的时间窗口里 我们要习惯 国内的逆势降息 在没有扭转保守预期之前 包括房产 存款 理财 债券 股票在内 回报都在降低 跟前几年没法比

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说明上涨幅度还是很温和的 比去年动不动就破 的年景 讲道理 不算高 咱们分食品项 和非食品项两类来说 先说食品 里面也有八大项 最重要的是猪肉 猪肉同比涨了 受猪肉带动 鸡肉和鸭肉也涨了 和 但是要注意 月猪肉比起 月 环比涨幅可是超过了 月的环比涨幅 只有 也就是说 猪肉 月份开始大涨 比去年贵了不少 但 月份一直是高位横盘 原因也很简单 今年 连续开了猪肉保供稳价的会 养猪的不敢再压栏惜售了 只要生猪出栏恢复正常 再加上储备肉的投放 猪肉想重复 年的大行情很难 其他的食品项 除了鸡蛋环比涨幅达到 以上 蔬菜也涨了 像粮食 食用油 水果 水产品 奶类 包括烟酒跟 月份对比 几乎都没有什么变化 换句话说 月的物价 主要还是肉蛋菜涨了 但涨幅比起 月份 都在 以内 其他的粮油瓜果 鱼虾烟酒 要么纹丝不动 要么在下跌 再进一步看 月对比 月的环比涨幅 除了鸡蛋涨幅不小 肉和菜的环比价格变动 都是下跌的 鸡蛋为啥涨呢 一个是中秋节 食品厂集中备货 一个是开学季 学校采购量变大了 最重要的还是高温 今年的极端天气 对经济各方面都影响巨大 像川渝地区 本来就是蛋鸡养殖大省 缺水缺电 地面烫的人都受不了 何况是鸡

月底的 元每公斤 涨了 比上个月同期 也就是 月初的 元每公斤 涨了 总之 周环比 月环比 年同比 都在涨 蛋价为啥涨 会涨到啥时候呢 跟我们生活息息相关的蔬菜 猪肉 房租 油价 价格又有哪些变动呢 这一期 我想从物价的角度 从 聊起 拆分物价上涨的结构 把 月和 月的数据都拿出来 看看 发生了什么变化 涉及到通胀 就业 收入 还有消费的趋势 一叶落而知秋 希望咱们都能有一点点的启发 聊之前 先说 是个什么东西 全称是消费者物价指数 每个月都会公布 数据来自全国 个省的 个市县 万家的价格调查点 比如商场 超市 农贸市场这些 大概的统计范围 有食品项和非食品项这两类 再细分的话 有八大类 像食品烟酒 衣着服装 医疗保健 交通和通信 娱乐教育服务 居住房租 都包括在内 注意 房租算 房价可不算 因为房子算是投资 不是消费 这个指标 不能太高 也不能太低 太高了 日常开销花太多钱 老百姓的口袋 尤其是低收入群体受不了 太低的话 卖菜的 养猪的 开车的 卖衣服的 做服务业的没钱可赚 就业和收入就变少了 下面咱们看数据 统计局 月 号发的数据 月的 同比涨幅 从 月的 降到了 连续几个月都没破

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今年正好反过来 月份 房租反而越来越低 唯一的解释 那就是毕业生工作不好找了 或者说 房东们赖以生存的土壤 缺乏水分 开始干枯 今年 年轻人失业率一直很高 成年人 也就是 岁 失业率 从 月的 下降到了 月的 但青年 也就是 岁人口的失业率 却一路无到了 过去五年一路攀升 比五年前接近翻倍 现在 青年的失业率已经 达到了成年人失业率的 倍 两者的走势 出现了夸张的背离 丁安华说 从国际上看 到 倍之间是正常水平 到 倍属于偏高水平 超过 倍就是极高水平 这还没有算 挂靠 假签约 和各种 灵活就业 房租这个指标 还有另外一面 它代表了对 房子的 居住功能 最渴求的那部分人 它代表了整个房地产的根基 居民的住房需求 可以划分为三类 使用性需求 投资性需求和预防性需求 投资性 是把追求资产升值收益作为第一目标 预防性 是害怕以后房价上涨 咬牙提前上车 只有使用性需求 也就是房租 才能代表房子居住的本质 买房不是刚需 租房的才是刚需 结婚要买房 孩子上学要买房 跟亲戚朋友同事攀比要买房 为了挣钱也要买房 但租房的不一样 顶着 度的大太阳送外卖 在几千人小区的门口做五星上将 跟女朋友一块 从宿舍把行李搬到城中村

我看到一篇报道说 高温影响了母鸡 的情绪 胃口变差 直接罢工不产蛋了 平时产蛋率 度以上的天气连 的产蛋率都不到 这 个原因 对鸡蛋的影响最大 也小小的助长了猪肉和蔬菜的价格 但中秋节 开学季 炽热的盛夏 这些涨价的原因 都只是时间与季节的短暂停留 不会成气候 再来说非食品项目 我找了三个有代表性的 是能源 汽油和柴油价格分别下降了 和 降的原因 是因为国际油价 月跌的可不少 加油终于便宜了一些 三是机票和租车费 按理说 每年 月份 都是旅游出行旺季中的旺季 可今年 飞机票和交通工具租赁费 分别下降了 和 原因 大家都知道 火热的暑假本来是到处窜的季节 月还好 去哪基本上都不受啥影响 月的出行又开始受限了 第三 还有最重要的一点 房租下降 在 月份 里 房租类 同比下降了 不要小看这个降幅 这已经是房租连续 个月同比下降 降幅还在不断扩大 为什么 房租这个指标 在 里非常重要呢 因为房租有两面 面代表了就业 每年 月份 是传统的租房旺季 也是大学生进社会找工作第一步 越是对毕业生吸引 能力较强的城市 租金水平 越存在 显著的季节性上涨特征 所以 一二线城市 普遍在 月份会达到 年内的租金峰值

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明年就会陷入严重的衰退 已经是不折不扣的 大滞胀 比烂的时代 看谁能扛到底 后台总是有不少朋友 问我各种各样的问题 有关存钱 有关买房 有关学习 有关找工作 有关结婚的 无休止的选择题 人生总是在做选择 从上学到上班 从结婚到生孩子 从早饭吃什么到晚上几点睡 每一个选择 都令人纠结厌烦 过去的选择 是尽可能放大欲望 自我实现 现在的选择 是苟住 年龄大了才发现 不是自己选的路有多英明 而是时代洪流下的侥幸 我们其实都是一类人 好的不彻底 坏的不纯粹 周密的计划 往往敌不过学业 谋生的随机 我记得赵辛媚对方鸿渐说 你不讨厌 可是全无用处 谁又不是这样呢 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 如果在今年非得挑一个最难的 集疫情冲击 时代变革 行业困境 民生财政所有 于一身的行业 那应该是公交公司 兰州的公交车司机 马上就实现传说中的 贷款上班 了 前段时间 兰州公交集团给职工们发了一封 告知书 大概意思是 职正自己向银行贷款 用来发工资 这笔钱由公交公司承担连贷责任保证 并承担按月结息 到期还本的责任 事情的诡异之处在于 员工名义贷款 公司做担保 每个月还本付息 绕这么大一圈

对他们来说 房子是遮风挡雨的住处 也是安身立命之所 中银证券的报告说 使用性是基础需求 投资性和预防性需求 都具有 顺周期 特征 以日本为例 上世纪 年代初已经出现了泡沫 破裂的迹象 但日本住宅投资的显著下滑 实际上跟日本 房租在 年代中期 见顶的关系 更加密切 所以在投资需求和预防需求都遭遇 重大挫折的 年 房地产见底的先行指标 是 里的房租 什么时候房租能连着几个月反弹 楼市自然也会起来 肉蛋菜 因为高温和过节 价格还在涨 但比起 月份 明显有一点涨不动了 更令人担心的 是温和物价上涨的背后 出门旅游 租房子的人在变少 找工作的难度居高不下 换句话说 现在 物价就算涨 也涨不到哪去 工资下降的压力 比吃顿饭贵两块钱的压力 要大得多 如果我们把视角拉的更广阔 会发现这个世界 正变得越来越不可捉摸 国盛宏观熊园说 美国 已经连续 个月处于 以上的高位 但美国的就业还特别强 更接近 胀而不滞 中国现在通胀的压力已经明显缓解 但经济下行压力还不小 这更接近 滞而不胀 欧洲最惨 德国电价上涨了 倍 英国一只烤鸭能卖 磅 西班牙 波兰 捷克通胀率全都超过了 另一方面 因为能源危机 今年 增速可能还不到

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家公交企业联合声明 企业评价及信誉度降低 因线路两边对接 湖南耒阳 家公交企业联合声明 企业评价及信誉度降低 因线路两边对接 根据核定起步 价 因为经营困难导致发不出工资 致 企业评价及信誉度降低 因线路两边对接 根据核定起步 元票 价 在驾乘都 计划在 月 号停运 真款支出 导 致乘客怨声载 无形给企 企业评价及信誉度降低 因线路两边对接 后来经过协调 避免了停运发生 月 号 河南周口郸城县公交公司发了一个 通俗 直白的停运通知 坦诚驾驶员几个月没有发工资 不得不停运 后来澄清说 是几个司机自作主张发的通知 第二天又恢复运营了 还有福建永安 湖南新化 山西中阳 广西玉林 都不得不暂停线路减少亏损 为什么公交公司亏的这么厉害呢 与旅游餐饮受困出行 房地产被高负债反噬 三 互联网资本人人喊打不同 公交公司利润倒挂的经营模式 高额的投入无法产生回报 客流的快速下降 注定了极度依赖地方财政补贴 界面新闻之前有个调查 我把大连 石家庄 博罗找出来 大家看看 去年 大连公交营收是 亿 但是 买车 运营维护的成本 加起来有 亿 大连市政府补贴了 亿 还有石家庄公交 去年营收也是 亿左右 政府给了 亿 有意思的是 这

为啥公司不出面贷款呢 还把员工的征信搭进去了 这件事广泛传播之后 公司也站出来回应了 第一 属实 但只是找了 个员工做测试 还没办 第二 集团负债 亿 负债率 贷不出来钱 用员工名义 也是迫于无奈 第三 市国资委成立了疏解企业困难小组 两天内 先给职工每人发放 块钱的工资 兰州公交在职员工将近 人 现在拖欠职工工资和社保 个亿 月到 月 拖欠工资就达到了 万 工作人员说 年以来 兰州公交一直维持低票价一块钱运行 发行了大量的敬老卡 老年卡 学生卡 让利将近 个亿 学生卡 折 老年卡 折 敬老卡每月免费乘车 次 其实 年的时候 兰州已经审定了票价调整的方案 但因为疫情 一直暂缓实施 直到成为压骆驼的最后一棵稻草 专项债务 债务 甘肃的财政总量 地方政府债务限额 专项债务 债务 人均 是全国最低 地方政府债务限额 专项债务 债务 地方政府债务限额 专项债务 债务 兰州去年的 和一般公共预算收入 地方政府 专项债务 只比呼和浩特 债务 地方政府债务限额 专项债务 债务 银川 海回 西宁和拉萨高一些 地方政府债务 专项债务 债务 好兰州还是个省会 地方政府债务限额 小城市的公交公司 日子更难熬 月 日 湖南耒阳

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所以等待时问较比之前更长 无法在 车来了 程序上查询到 路车辆的相关信息是因为博罗城乡公共汽车有 限公司因资金原因与 车来了 平台暂停了合作 投入运营的公交车辆都会经过全面的安全检查 避免因车辆问题 去县城读书的小孩 坐公交车的越来越少 要么家里接送 要么拼黑车 南方农村报 采访了一个公交公司的股东 他说 从业 多年 第一次看不到希望 公交公司 一直靠的是国家新能源公交车 运营补助 才能生存 这个补助 剩余 的涨价补助资金 在下一年度 月 这个补助 区 市 的新能源公交车推广工作核查后 向符合 只持续了 这四年 源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 剩余 的涨价补助资金 进入新能源推荐车型目录 能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 一台车身长 米的公交 能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 在下一年一年跑 万公里 方 的新能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 在 就能获得 万元的补助 新能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 在下一年度 月底前 对该省 区 市 的新能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助

亿里面 真正的补贴款只有 亿 剩下的 亿 是给公交公司的贴息贷款 这就跟兰州的例子对上了 只不过兰州公交连贷款的资格都没有 广东博罗是一个很典型的样本 作为全国百强县 底子其实并不差 但公交亏损的程度让人不忍直视 内容 清新驾驶 但公交亏损的程度让人不忍直视 正在运营车辆减少至 辆 所以 为博罗城多公共汽车有 限公司因 检查 避免因车辆问题 请新驾驶员入职 各目前正在运营车辆减少至 内容 最惨的 是村里进城的线路 聊 所以等待时 电是因为博罗城乡公共汽车有 限公司因资金原 的安全检查 避免因车辆可题 内容 请新驾驶员入职 驾驶员人手有限 天 个班次 因人手不足 路目前正在运营车辆减少至 辆 所以等待时问较比之前更长 格车辆的相关信息是因为博罗城乡公共汽车有 限公司因资金原因与 车来了平 平台 辆都会经过全面的安全检查 避免因车辆问题 内容 请新驾驶员入职 日客流量还不到 个人 路目前正在运营车辆减少至 辆 所以等待时问较 关信息是因为博罗城乡公共汽车有 限公司因资金原因与 全面的安全检查 避免因车辆问题 内容 请新驾驶员入职 驾驶员人手有限 进而存在着有车无人开的局面 因人手不足 路目前正在运营车辆减少至